창원지방법원 2025타경596. 거제시 고현동 중앙빌딩 에이동 지하층 101호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(상호: 폴로노래연습장)입니다. 현재 소유자는 유재선이며, 핵심 권리는 2009.05.25 설정된 옥포새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 280,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 2025.09.04 옥포새마을금고가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당 260,000,000원은 2009.05.25 해지로 이미 말소됐고, 거제시 압류도 2010.10.15 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 옥포새마을금고 근저당은 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 에이동 지하층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 폴로노래연습장) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 지하층 101호 |
| 소유자 | 유재선 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥포새마을금고 / 94,069,528원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 고현로 119 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2001.05.22 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 260,000,000원은 2009.05.25 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 접수된 옥포새마을금고 근저당 280,000,000원입니다. 2009년 거제시 압류 역시 2010.10.15 해제로 정리됐고, 2025.09.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘저렴하다’고 볼 수 없다
중앙빌딩은 1998.01.22 사용승인된 건물이고, 이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 250,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 250,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 중앙빌딩 경매 이력의 평균 유찰 횟수가 2.4회이고, 확인된 낙찰금액도 없어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 옥포새마을금고 | 280,000,000원 | 245,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
250,000,000원 매각 가정 시 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 옥포새마을금고 근저당에 배당되고, 채권최고액 대비 34,300,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 소재 거제고현버스터미널 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 상호는 폴로노래연습장입니다. 지하층 101호입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15m 도로와 접합니다.
- 토지. 4필 일단의 토지로 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 중로2류 접합, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건이며 외벽 대리석 마감, 내벽 벽지도배, 바닥 타일 마감 등입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 중앙빌딩 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 2.4회이며, 확인된 낙찰 실적은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 영업자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 250,000,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 주변 유사 근린시설의 거래·임대 수준을 대조하세요.
- 지하 영업시설의 환금성. 폴로노래연습장으로 이용 중인 지하 근린시설이라는 특성을 감안해 재매각 가능성과 임대수요를 확인하세요.
- 도로명 확인. 건축물대장상 도로명 주소는 2021.08.20 ‘경상남도 거제시 고현로 119’로 변동됐습니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 미배당 34,300,000원은 채권자 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 별개”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2009.05.25 옥포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 경매로 소멸하므로 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 지하 근린생활시설이고 현재 임대관계가 미상이며, 실거래 비교값도 없어 신건 최저가 250,000,000원의 가격 적정성을 검증하기 어렵습니다. 중앙빌딩 경매 이력의 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 따라서 결론은 권리는 단순하지만, 신건 가격과 실제 점유·임대관계는 반드시 별도 검증입니다.
