말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 없지만 임차 점유의 대항력 미상과 농지취득자격증명 조건, 환금성 확인 필요성이 있어 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 단순합니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 건물·토지 복합 물건이며, 교회 점유자의 전입·보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 또한 목록4 농지취득자격증명 제출 조건이 있어 낙찰 전 행정 요건 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
919,252,600원
신건(0회 유찰)
실질취득 / 인수
0원
인수 권리 없음
말소기준
2013.06.11
거제수산업협동조합 근저당
핵심 리스크
점유 확인
대항력 판단 불가
창원지방법원 2025타경621. 경상남도 거제시 거제면 외간리 636-23 소재 연립/다세대 및 토지 복합 물건입니다. 등기상 소유자는 하미영 씨이며, 2013년 거제수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신용보증기금, 중소기업은행, 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 일반적인 주거용 경매처럼 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사상 대한예수교장로회 갈릴리 교회가 전부를 종교시설로 사용하고 있으며, 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경621
소재지
경상남도 거제시 거제면 외간리 636-23
용도 / 이용상태
연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 종교시설 사용
소유자
하미영 (단독소유)
감정가 / 최저가
919,252,600원 / 919,252,600원 (신건)
신청채권
567,385,809원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각 소멸
말소기준권리는 2013년 6월 11일 설정된 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구 가압류와 경매개시결정, 을구 후순위 근저당권은 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 분석
점유자
사용
대항력
우선변제
승계
대한예수교장로회 갈릴리 교회
전부 · 종교시설
미상 (전입·보증금 확인 불가)
판단 불가
해당 없음
⚠️ 점유 리스크 전입신고일과 보증금 정보가 없어 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 낙찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 919,252,600원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
11,592,526원
거제수산업협동조합 근저당
390,000,000원
390,000,000원
거제수산업협동조합 근저당
260,000,000원
260,000,000원
덕재건설주식회사 근저당
340,000,000원
257,660,074원
후순위 가압류 등
1,011,267,819원 이상
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 회차별 매각가와 미배당 규모를 비교합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 점유자가 존재하고 대항력 판단 자료가 부족합니다. 또한 목록4 농지취득자격증명원 제출 요건이 있어 미제출 시 보증금 반환 없이 매각이 취소될 수 있는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리상 인수 위험은 낮습니다. 그러나 일반 주거용 물건과 달리 종교시설 점유, 토지 규제, 농지취득자격증명 조건이 함께 존재합니다. 따라서 낙찰 판단은 단순히 최저가만 볼 것이 아니라 점유 해결 가능성·행정 조건·실제 활용성을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 거제시 거제면 외간리 636-23
법원·사건
창원지방법원
통영지원·2025타경621
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-24 10:00
·2층 210호 경매법정
물건
1동
일반목구조 기와지붕 단층 단독주택 120.33 ㎡외 4건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
