창원지방법원 진주지원 2025타경31342. 경상남도 진주시 대평면 대평리 520-20 소재 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 소유자는 김미효 씨이며, 기존 권리 흐름은 2003년 설정된 진주북부농업협동조합 근저당을 중심으로 정리됩니다. 말소기준권리 이후 설정된 국 압류, 진주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 아파트처럼 거래 비교가 쉬운 상품이 아닙니다. 감정가는 1억 원대 초반이지만, 대평면 주거지대의 연립·다세대 및 토지 복합물건은 매수층이 제한될 수 있어 가격보다 출구 전략이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다

2003년 2월 5일 설정된 을구 2번 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 18,200,000원이며, 이후 국 압류·진주시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 심성섭 씨는 전입일이 2023년 10월 30일로 말소기준권리 이후이며 대항력은 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 103,425,700원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 경상남도 진주시 대평면 대평리 소재 대평면사무소 서측 인근으로 주위는 단독주택 중심 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하나 일반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 토지면적 288.9㎡, 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역입니다.
• 이용상태. 주택 및 창고·화장실 구조이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 아파트와 달리 표준화된 거래 비교가 어렵고 지역 수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 말소기준권리인 2003년 근저당 이후 권리는 소멸하는지 최종 등기 확인이 필요합니다.
• 임차인 확인. 심성섭 임차인의 보증금 3,000,000원은 대항력 없는 구조이나 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
• 현황 확인. 제시외 건물과 수목이 매각 포함되며 창고 위치가 공부와 다를 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 가격 전략. 신건 가격보다 유찰 회차별 가격과 실제 매수수요를 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 출구를 봐야 한다”

이 물건은 낙찰자가 떠안을 권리가 없는 안전한 권리 구조입니다. 하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 연립/다세대와 토지가 결합된 지방 물건은 아파트처럼 명확한 시세 기준을 잡기 어렵고, 매도 가능성과 현장 가치가 핵심입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 검토 대상인 물건입니다.