특수권리·특수조건
1
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 장현순(전입 2023-06-20)
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.11.09
3회 · 최저 274,890,000원
D
매력지수35
부동산강제경매
2025타경31381 · 진주지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9815㎡
낙찰가
신건 낙찰
628,632,000원
6억 2,863만
감정가 561,000,000원
최저매각가 561,000,000원
최저가 대비 +12%
낙찰일
08-24
낙찰 완료
진주지원
신건 낙찰
입찰 보증금
5,610만원
최저가의 10% · 56,100,000원
실거래 대비
▲ 15.7%
시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균
5.43억원
· 낙찰가 기준
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
신건 최저가는 시세 이하이나 대항력 임차보증금 3.3억 인수가 핵심입니다.
-
가격
최저가 561,000,000원은 최근 평균 616,250,000원의 91.0%지만 실질취득 기준 재검토 필요
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자금
인수액 330,000,000원 반영 시 실질취득 약 891,000,000원
-
리스크
대항력 임차인 장현순 보증금 전액 인수 가능성
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (9)
법원경매 권리분석 · 아파트
권리는 정리되지만, 임차보증금 3.3억 인수가 핵심 — 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지 402호
창원지방법원 2025타경31381 · 경상남도 진주시 충무공동 298 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지 제303동 4층402호
감정가 561,000,000원 · 최저매각가 561,000,000원(신건) · 매각기일 2026.08.24 · 강제경매
35점
매력지수 D등급 · 권리는 정리되지만 대항력 임차보증금 인수로 실질취득이 시세를 초과하는 인수형 물건
임차인 장현순 보증금 330,000,000원 인수로 실질취득 약 891,000,000원이 최근 실거래 평균 616,250,000원을 크게 웃돌아 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신건 가격은 최근 12개월 평균 실거래보다 낮아 가격 여지는 있지만, 대항력 있는 임차인 장현순의 보증금 330,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 보증금 수준까지 고정되는 인수형 물건입니다.
실질취득
약 330,000,000원+
인수 보증금 반영
최근12개월 평균
616,250,000원
동일평형 12건
매수인 인수
330,000,000원
대항력 임차인
창원지방법원 2025타경31381. 진주혁신도시 내 중흥에스-클래스센트럴시티3단지 303동 402호 아파트입니다. 소유권 관련 압류·가압류·강제경매 권리는 매각으로 소멸하지만, 을구의 주택임차권과 현황조사 임차인의 대항력이 핵심입니다. 임차인 보증금이 낙찰가보다 작아 보여도 우선변제권이 없어 전액 인수 위험을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31381 |
|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 298 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지 제303동 4층402호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
|---|
| 소유자 | 김종목, 윤지희 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 561,000,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 정종욱 / 178,827,396원 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 장현순 | 330,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 |
⛔ 인수 구조 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크지 않아도, 우선변제권이 없으면 매수인이 보증금 부담을 승계할 수 있습니다. 이 사건은 장현순 보증금 330,000,000원이 매수인 인수액입니다. 따라서 최저가만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 20 | 684,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 26 | 687,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 15 | 577,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 616,250,000원 |
최저가는 최근 12개월 평균의 91.0% 수준입니다. 다만 대항력 임차인 인수 330,000,000원을 더하면 실질취득은 약 891,000,000원 수준으로 계산되어 최근 평균 및 최신 거래보다 높아집니다.
④ 종합 판단
⚠️ 가격보다 인수 검토가 우선 낙찰가 561,000,000원은 실거래 대비 낮지만, 대항력 임차인 보증금 330,000,000원 인수 때문에 매수인의 총 투입 구조가 달라집니다.
⛔ 결론 권리 자체는 소멸 구조가 많지만, 임차보증금 인수형입니다. 실질취득이 시세를 크게 웃돌아 일반 투자 목적에서는 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 장현순 보증금 330,000,000원 인수 여부 확인
- 매각물건명세서 비고의 임차인 대항력 주의 내용 확인
- 최저가가 아닌 낙찰가+인수금 기준으로 수익성 판단
- 등기부·현황조사·명세서 원본 대조
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 진주시 충무공동 298 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지 303동 4층402호
2025-12-31 16:20
- 본건 전입신고된 장현순은 임차인이라고 함.
- 장현순 면담함.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-08-24
10:00
제101호 법정
매각결정기일
D+7
2026-08-31
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-08-24 |
매각 |
- |
건물·단지 정보
K-apt
진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지
303동 4층402호
에나로175번길 12(충무공동) (충무공동,진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
6년차 · 준공 2020년 7월
0년15년30년+
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
전용률 가정 77%
33평형
공급 ~110㎡
전용 85㎡ · 209건
39평형
공급 ~130㎡
전용 100㎡ · 88건
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
11,593.9㎡
≈
3,507.1평
소유
개인
소재
경상남도 진주시 충무공동 · 298
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
366억 194만원
3,157,000원/㎡ × 11,593.9㎡
▼
감정가 2%
▲
+112.7%
· 연평균 +11.3%
· 2016년 대비
적용 규제
호재 (3)
근린공원
접함
대로3류(폭 25m~30m)
접함
중로1류(폭 20m~25m)
접함
기본 분류 (2)
자연녹지지역
접함
일반상업지역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상남도 진주시 충무공동 298 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지 303동 4층402호
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