창원지방법원 2025타경31412. 경상남도 산청군 신안면 외송리 752-8 소재 1~3층 다가구주택 및 토지 일괄 물건입니다. 소유자는 이상목 씨이며 2018년 매매로 취득했고, 같은 날 설정된 효천신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 일반 아파트처럼 최근 거래 비교가 쉬운 유형이 아닙니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이고, 공개된 최근 거래 비교 자료가 없어 가격 저평가 여부는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없지만 가등기는 확인 필요

임차인은 확인되지 않았으며, 대항력 임차인 인수 구조는 없습니다. 말소기준권리는 2018.05.11 설정된 효천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가등기·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 예상배당표 (매각가 293,539,200원 가정)

근저당 채권최고액 600,000,000원 기준으로 일부 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.

③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 산청군 신안면 외송마을 서측 인근으로 단독주택, 주거나지, 임야, 하천 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지. 보전관리지역, 수변구역, 공장설립제한지역 등 각종 제한사항이 존재합니다.
• 시설. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.

④ 입찰 체크리스트

• 가등기 확인. 갑구 3번 가등기의 담보가등기 여부와 권리 성격을 반드시 확인하세요.
• 임대현황 확인. 다가구주택은 실제 임차인 현황과 보증금 구조 확인이 중요합니다.
• 환금성 검토. 지방 소재 다가구는 낙찰 후 매각 가능성과 임대수요를 함께 검토해야 합니다.
• 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
• 현장 확인. 이동식 풀장·인조잔디·목재 테이블·철제 울타리 등 평가 및 매각 제외 시설 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건의 성격을 봐야 한다”

이 사건은 근저당을 기준으로 권리가 정리되는 전형적인 임의경매 구조입니다. 낙찰자가 부담할 인수금은 없지만, 가격 경쟁력은 단순 최저가만으로 판단하기 어렵습니다. 산청군 외송리 다가구주택이라는 특성과 가등기 확인 필요성, 환금성 부담을 고려하면 권리보다 운영 가능성과 출구전략이 핵심인 물건입니다.