창원지방법원 2025타경21530. 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 연립주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 소유자는 김창성 씨이며, 2025년 설정된 조흥저축은행 근저당권이 기준권리입니다. 이후 발생한 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 부담하는 권리는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

2025년 2월 18일 설정된 조흥저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 6월 임의경매개시결정과 2025년 8월 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다.

② 권리 분석 핵심

• 말소기준권리. 을구 9번 주식회사조흥저축은행 근저당권(채권최고액 252,000,000원).
• 후순위 권리. 멍게수하식수산업협동조합 가압류 137,579,661원, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 가압류 205,200,000원은 매각으로 소멸.
• 임차인. 확인되는 인수 임차인 없음.

③ 예상배당표 (매각가 407,142,980원 가정)

④ 현황·입지 메모

• 위치. 녹산마을 내 위치하며 수산물관련시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 토지. 계획관리지역, 자연취락지구이며 지목은 답입니다.
• 시설. 태양광설비는 감정평가에 포함되었고 이동 가능한 컨테이너는 매각 제외입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 1,2 토지는 제출 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 시설. 감정 포함 시설과 제외 시설을 구분 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트와 달리 토지 포함 구조라 매수층 검토가 필요합니다.
• 가격 판단. 신건 가격에서는 유찰 여부와 실제 거래 가능성을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건 성격을 봐야 한다”

이 사건은 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고 임차인 인수도 없어 권리 구조는 안정적입니다. 다만 연립주택과 토지가 함께 매각되는 형태라 단순 주거용 아파트처럼 접근하기 어렵습니다. 농지취득자격증명, 제시외 시설, 지역 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 적절합니다.