부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경21661 · 통영지원 · 아파트
철근콘크리트구조84.9608㎡

최저매각가 신건 · 1차

236,000,000원 2억 3,600만 감정가 236,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-24

통영지원 10:00

입찰 보증금

2,360만원

최저가의 10% · 23,600,000원

실거래 대비

▼ 10.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.63억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 없지만 보증금 미상 점유자 확인이 필요한 신건 아파트입니다.

가격 최저가 236,000,000원 = 최근 12개월 평균 실거래 275,041,666원의 85.8%로 가격 여력 존재
자금 최저가의 10% ≈ 23,600,000원 입찰보증금 · 인수액 0원
리스크 전입신고는 말소기준 이후라 대항력 없음이나 보증금 미상 점유자 확인 필요

한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 점유자 손진영이 확인되며 보증금은 미상입니다. 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 잔금 전 점유 관계 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

236,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 평균

275,041,666원

동일 평형 12건

최저가 ÷ 최근시세

85.8%

할인 여력

매수인 인수

0원

대항력 없는 점유

창원지방법원 2025타경21661. 거제시 상동동 힐스테이트거제 104동 101호 아파트입니다. 소유자는 박은영 씨이며, 2021년 1월 국민은행 근저당 설정 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 을구 3번 국민은행 근저당이며, 이후 설정된 오에스비저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 2.36억이 최근 12개월 평균 실거래 2.75억보다 낮아 접근 여력이 있습니다. 다만 점유자가 존재하고 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경21661
소재지	경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 104동 1층 101호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 침실3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 드레스룸, 팬트리 등
소유자	박은영
감정가 / 최저가	236,000,000원 / 236,000,000원
신청채권 / 청구액	유케이제십차유동화전문유한회사 / 174,635,529원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2021.01.04 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 오에스비저축은행 근저당권은 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 기존 신탁등기와 이전 권리도 등기상 정리된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

점유자	점유	전입일	보증금	판단
손진영	전부	2024.01.29	미상	대항력 없음

⚠️ 점유 확인 포인트 전입신고일이 말소기준권리(2021.01.04) 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금 정보는 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 구간

힐스테이트거제 동일 평형(전용 84.96㎡대)의 최근 거래를 기준으로 비교합니다.

거래월	층	거래가
2026.06	3층	257,000,000원
2026.06	23층	293,000,000원
2026.05	3층	260,000,000원
2026.05	14층	290,000,000원
평균	12건	275,041,666원

최근 12개월 평균은 275,041,666원, 최신 거래는 257,000,000원입니다. 최저매각가 236,000,000원은 최근 평균 대비 85.8% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

매각대금 배분 (신건 2.36억)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 평균 실거래보다 낮은 수준입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,104,000원
국민은행 근저당	192,500,000원	192,500,000원
오에스비저축은행 근저당	60,000,000원	39,396,000원
잔여	-	0원

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

⚠️ 입찰 전 확인 점유자 손진영의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 형태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부 확인.
점유 확인. 손진영 점유 현황과 실제 임대차 관계 확인.
가격 판단. 최근 12개월 평균 275,041,666원 대비 최저가 236,000,000원의 할인 폭 검토.
현장 확인. 1층 물건 특성 및 내부 상태 확인 필요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰.

맺으며 — “권리는 깨끗, 점유는 확인”

이 물건은 인수 권리 측면에서는 안정적인 구조입니다. 다만 경매에서 가격만큼 중요한 것이 점유 관계입니다. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 미상 점유자가 있어 확인 절차가 필요합니다. 최근 실거래 대비 가격은 매력 구간에 있어, 점유 확인을 마친다면 검토 가치가 있는 신건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 점유 확인이 필요한 할인형 — 거제 힐스테이트거제 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 구간

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗, 점유는 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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