광주지방법원 2024타경54044. 완도군 노화읍 동천리 997의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 360.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 감정 이용상태상 기호(2-가)는 단독주택입니다. 건물은 목조 함석지붕 단층으로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.

등기상 권리구조의 기준점은 2019.12.17 완도소안수산업협동조합 근저당권 46,800,000원입니다. 그 뒤 2024년에 가압류가 연속적으로 설정되고 임의경매와 강제경매까지 개시됐지만, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유자 손근재입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자가 핵심

2009.12.23 장등신용협동조합 근저당권 37,000,000원은 2019.06.12 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.12.17 설정된 완도소안수산업협동조합 근저당권 46,800,000원이며, 2024년에 설정된 가압류들과 임의·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 분석 — 손근재의 보증금 확인 전 인수액 확정 금지

실제 임차인으로 조사된 사람은 손근재이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입시점만 보면 말소기준보다 현저히 빠르지만, 임대차보증금 자체가 확인되지 않은 상태입니다. 만약 실제 임대차계약과 보증금이 존재하고 대항요건이 인정된다면 낙찰자의 부담 여부는 그 보증금과 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당계산의 매수인 인수 0원은 등기·배당 시뮬레이션 값으로만 보고, 실질취득액은 임대차관계 확인 전 확정 불가로 보는 것이 맞습니다.

③ 가격 판단 — 시세 할인보다 권리·물건 확인이 먼저

현재 감정가와 최저매각가는 모두 16,834,000원으로 신건입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상인 만큼, 최저가 자체만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 16,834,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 703,012원을 제외한 16,130,988원이 말소기준 근저당에 배당되고, 이후 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 716,208,250원입니다. 이 계산은 점유자 손근재의 보증금·우선변제 관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 자체의 확인사항 — 도서·맹지·경계·매각제외 시설

• 위치. 완도군 노화읍 동천리 천구마을 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
• 교통. 도서지방이며 땅끝항에서 운항하는 여객선이 있으나 제반 교통상황은 대체로 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 360.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가 11,700원/㎡입니다.
• 출입. 본건 토지는 지적도상 맹지로 기재돼 있으며 인접필지를 통해 출입 가능한 것으로 조사됐습니다.
• 경계. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다.
• 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물 1-1, 1-2가 일괄매각 대상입니다.
• 매각 제외. 이동식 저온창고, 철파이프·조적조 함석지붕 단층 창고, 콘크리트 구조물인 수조시설은 매각에서 제외됩니다.
• 건물 현황. 목록2는 현황 스레이트 지붕이며, 제시외 건물 1-1은 건축물대장상 등재돼 있습니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 손근재 임대차관계 확인. 보증금, 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수액 재산정. 배당표의 매수인 인수 0원을 그대로 확정하지 말고 손근재의 보증금이 확인된 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 통행 확인. 지적도상 맹지이므로 인접필지를 통한 현실 출입 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 경계 확인. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 필요하면 경계측량을 통해 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
• 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물 1-1·1-2는 매각에 포함되지만 이동식 저온창고·창고·수조시설은 제외됩니다.
• 현장 상태 확인. 감정상 목조 함석지붕 단층 주택이며 목록2는 현황 스레이트 지붕으로 조사돼 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”만 보고 인수 0원으로 끝내면 안 된다

이 사건의 등기구조 자체는 명확합니다. 2019.12.17 완도소안수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 다수 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.

하지만 실제 입찰 판단의 중심은 1971.08.05 전입한 손근재입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상인 만큼 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 도서지역의 교통 불편, 지적도상 맹지, 인접 토지와의 불명확한 경계, 여러 매각 제외 시설까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조는 단순하지만 실질 권리·현장 확인 난도는 높은 물건으로 보는 것이 적절합니다. 점유 확인 전에는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.