🏷 1,178,629,400원 📉 0회 유찰 👥 실제 임차인 3명 ⚠ 595,015,769원 미배당
광주지방법원 2026타경1017. 완도읍 가용리 52-1 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설(사무실 및 공장)로 이용 중입니다. 본건은 일괄매각이고 일부 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 목록 1 지상의 일부 제시외 건물과 호이스트·계근대·정원석·이동식 컨테이너· 저온저장고 및 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 사건은 단순한 담보권 말소 여부보다 점유·임차관계, 제시외 물건의 귀속, 법정지상권 가능성, 경계 확인이 더 중요한 유형입니다.
등기상 핵심은 분명합니다. 2019년 농협은행 근저당권은 2024.04.05. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 1,065,600,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 하나은행 96,000,000원 근저당, 푸른보성영농조합법인 240,000,000원 근저당, 삼원에스티에스주식회사·신용보증기금·농협은행주식회사 가압류와 신용보증기금 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1017 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 완도읍 가용리 52-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(사무실 및 공장) |
| 소유자 | 대동에코유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,178,629,400원 / 1,178,629,400원 (신건) |
| 청구금액 | 962,544,021원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 3,568.0㎡ · 자연녹지지역 · 지목 대 · 공시지가 55,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.04.05. 을구 3번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 말소기준 뒤에 설정된 하나은행 추가 근저당, 푸른보성영농조합법인 근저당, 각 가압류, 신용보증기금의 근저당권 가처분, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 미상관계가 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조웅 | 2019.04.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김영신 | 2025.10.14 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 등기상 없음 |
| 박경철 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
조웅. 전입일 2019.04.22.은 말소기준 2024.04.05.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 규칙상 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 매수인 부담이 생길 수 있으므로 보증금·점유부분·계약관계 확인이 선행돼야 합니다.
김영신. 전입일은 2025.10.14.로 말소기준 뒤이며, 보증금 5,000,000원·차임 500,000원입니다. 자료상 대항력은 없습니다. 박경철은 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,178,629,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,186,294원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,065,600,000원 | 1,065,600,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 삼원에스티에스주식회사 | 50,764,058원 | 2,843,106원 |
| 을구 7번 근저당권 · 푸른보성영농조합법인 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농협은행주식회사 | 22,094,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,759,458,875원, 예상 배당액은 1,164,443,106원, 미배당은 595,015,769원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미확정 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,178,629,400원 | 1,164,443,106원 | 595,015,769원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 942,903,520원 | 931,074,485원 | 828,384,390원 | 미충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 754,322,816원 | 744,379,588원 | 1,015,079,287원 | 미충족 |
가격이 내려가면 채권 미배당은 커집니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 낮아지는 것 자체를 ‘가격 메리트’라고 평가하기 어렵습니다. 비교할 실거래 시세가 없고, 더 중요한 문제는 조웅·박경철의 임차조건과 법정지상권 성립 가능성이기 때문입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조가 확인될 경우에는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 임차보증금 확인 전에는 유찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 제시외 건물·법정지상권 — 이 사건의 최대 비등기 리스크
매각물건명세서에는 목록 1 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 동시에 일괄매각 대상에는 제시외 건물 일부가 포함되지만, 목록 1 지상의 제시외 건물 일부와 건물 내부 호이스트, 계근대, 정원석, 이동식 컨테이너, 저온저장고, 목록 1·2 지상의 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 완도공설운동장 서측 인근이며, 주위는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 사무실 및 공장으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 벽체는 판넬, 창호는 하이새시창, 바닥은 콘크리트 등입니다.
- 설비. 일반적인 전기설비와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 현황 차이. 목록 3은 공부상 지목이 임야이나 현황은 잡종지 상태입니다.
- 토지 현황. 목록 3은 공업나지·잡종지 및 도로로 이용 중이고, 목록 4는 현황 잡종지입니다.
- 경계. 인접 토지와 경계 등이 불명확해 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조웅의 계약관계 확인. 전입은 2019.04.22.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유부분을 반드시 확인해야 합니다.
- 박경철의 전입·보증금 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력과 인수 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
- 김영신의 점유 확인. 보증금 5,000,000원·차임 500,000원, 전입 2025.10.14.로 자료상 대항력은 없습니다.
- 법정지상권 검토. 목록 1 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 명시돼 있으므로 토지·건물 소유관계를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 호이스트·계근대·정원석·이동식 컨테이너·저온저장고 및 일부 기계기구가 매각에서 제외됩니다.
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 실제 이용면적과 도로 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 부재. 실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유와 토지가 남는다
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2024.04.05. 하나은행 근저당이 기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 조웅의 선순위 전입과 미상 보증금, 박경철의 미상 점유관계, 법정지상권 성립 여지, 매각 제외 제시외 건물·기계기구, 불명확한 경계가 동시에 존재합니다.
배당모형에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만 이를 최종 결론으로 사용할 수는 없습니다. 특히 조웅의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 인수금액과 실질취득가가 달라질 수 있습니다. 실거래 시세도 없어 신건 1,178,629,400원 또는 유찰가가 시장 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 결론은 ‘등기상 후순위는 정리되지만, 임차·법정지상권 확인 전에는 입찰가를 정하면 안 되는 물건’입니다.
