부동산임의경매

한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리 이후 가압류·근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 농촌 지역 단독주택과 토지 일괄매각으로 인접 토지 점유·경계 불명확·환금성을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

105,838,600원

신건(0회 유찰)

실질취득

105,838,600원

매각가 기준

매수인 인수

0원

인수권리 해당 없음

핵심지표

경계 확인

토지·제시외 건물

광주지방법원 2026타경1031. 전라남도 진도군 군내면 둔전리 204-1 소재 기타+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김영섭이며, 현황상 단독주택으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각됩니다. 권리 측면에서는 선진농업협동조합의 2021년 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 가압류와 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 감정평가상 제시외 건물 포함, 인접 토지 점유 가능성, 경계 불명확 내용이 있어 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2026타경1031 (임의경매)
소재지	전라남도 진도군 군내면 둔전리 204-1
물건종류 / 이용상태	기타 + 토지 · 단독주택 이용 중
토지면적	551.0㎡
소유자	김영섭
감정가 / 최저가	105,838,600원 / 105,838,600원 (신건)
신청채권자 / 청구	선진농업협동조합 / 32,673,133원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다

말소기준권리는 2021.12.24 설정된 을구 1번 선진농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 손성복 근저당 2건, 전남신용보증재단·농업협동조합중앙회·진도군수산업협동조합 등의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.

② 임차·점유 분석

점유자	전입	대항력	우선변제	승계
박남수	2024.12.24	없음	미상	없음

박남수 점유 관련 전입은 말소기준권리 이후이며 보증금은 확인되지 않아 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금 미상 상태이므로 최종 확인은 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,838,600원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,281,740원
을구 1번 근저당권 · 선진농업협동조합	36,000,000원	36,000,000원
을구 2번 근저당권 · 손성복	40,000,000원	40,000,000원
을구 3번 근저당권 · 손성복	25,000,000원	25,000,000원
전남신용보증재단 가압류	15,000,000원	2,556,860원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰 시 매각가는 하락하지만 미배당 채권은 증가합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.

⚠️ 물건 관점 제시외 건물 매각 포함, 인접 토지 점유 및 경계 불명확 내용이 있어 현장 확인과 경계측량 검토가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 진도군 군내면 둔전리 신동마을회관 북측 인근으로 농경지와 마을이 혼재한 순수 농촌지대입니다.
교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로가 소재합니다.
토지. 생산관리지역·계획관리지역이며 토지면적은 551.0㎡입니다.
환금성. 농촌 단독주택·토지 물건 특성상 수요층이 제한될 수 있어 가격과 현황 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

경계 확인. 인접 토지와 경계 등이 불명확하므로 별도 측량 검토가 필요합니다.
제시외 건물. 제시외 건물(2-1) 매각 포함 여부와 현황을 확인해야 합니다.
점유 확인. 박남수 점유 관련 보증금 미상 부분을 원본 서류로 확인해야 합니다.
가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 시장성은 현장 조사 후 판단해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건을 봐야 한다”

이 사건은 권리분석만 보면 단순한 편입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액도 없습니다. 하지만 농촌 지역 단독주택과 토지가 결합된 물건은 등기만으로 판단하기 어렵습니다. 경계, 제시외 건물, 실제 이용 상태를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 유형입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	매각	1억 583만원
2	2026-11-09	D-12 진행	1억 583만원

부동산임의경매

농촌 단독주택·토지 일괄매각, 권리는 정리되지만 경계 확인이 필요한 물건 — 진도 2026타경1031

물건 개요

① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다

② 임차·점유 분석

③ 예상배당표 (매각가 105,838,600원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (20장)

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