광주지방법원 2026타경1035. 진도읍 교동리 인산아파트 9층 901호입니다. 등기상 현재 소유자는 박민경·박순자·박지현으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2022.07.14 설정된 진도농업협동조합 근저당권 55,200,000원입니다. 이후 2022.08.05 박민경 근저당 15,000,000원, 2022.08.09 곽일환 근저당 25,000,000원과 2026.03.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김석섭이 확인됩니다. 전입일은 2022.07.20으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액관계는 미상입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1035 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 진도읍 교동리 614-3 인산아파트 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 지하1층 지상9층 건물 내 9층 901호 |
| 현재 소유자 | 박민경 3분의 1 · 박순자 3분의 1 · 박지현 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,414,556원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.07.14 진도농업협동조합 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 박민경·곽일환 근저당과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당은 총 3건이고 압류는 없습니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리나 법정지상권이 명시되지 않았습니다.
② 임차·점유 관계 — 김석섭은 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석섭 | 미상 | 2022.07.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 87,000,000원은 최근 시세보다 높다
인산아파트 전용 60.0㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 84,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 80,500,000원, 최신 2026.02 거래는 85,000,000원입니다. 신건 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.1%이며 최신 거래보다도 높습니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.5%로 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 60.0㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2024.11 | 60.0㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2024.09 | 60.0㎡ | 8 | 69,000,000원 |
| 2024.08 | 60.0㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2024.05 | 60.0㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2024.05 | 60.0㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2024.04 | 60.0㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2024.01 | 60.0㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 84,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 4건 | 80,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 근저당 · 진도농업협동조합 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 근저당 · 박민경 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 근저당 · 곽일환 | 25,000,000원 | 14,834,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 95,200,000원이고, 신건 매각가 가정에서 채권자 예상배당은 85,034,000원, 미배당은 10,166,000원입니다. 곽일환 근저당에서 일부 미배당이 발생하지만 해당 근저당은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 10,166,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 27,252,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 40,922,240원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 변수는 인수권리가 아니라 응찰 가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진도중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·소규모사업체·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 지상9층 복도식 건물의 9층 901호이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역·도시계획구역·가축사육제한구역·전통상업보존구역에 해당합니다. 공시지가는 62,200원/㎡입니다.
- 단지. 인산아파트는 72세대이고 사용승인 관련 기준일은 2009-12-29로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 80,500,000원의 108.1%이며 최신 거래 85,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 이전 구간 대비 -7.5%이므로 전체 평균 84,833,333원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 김석섭은 대항력 없음으로 분석되지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 관리비 확인. 미납관리비 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 점유자 김석섭도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 별개입니다. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 80,500,000원의 108.1%이고 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 흐름이 -7.5%인 만큼 신건 가격에는 시세 메리트가 없습니다. 이 물건은 권리보다 가격을 보수적으로 보는 것이 핵심입니다.
