광주지방법원 2026타경1040. 전라남도 완도군 완도읍 가용리 엘트라움 1동 102호 근린주택 물건입니다. 등기상 소유자는 김철옥 씨이며, 2022년 완도제일신용협동조합 근저당을 시작으로 여러 가압류와 후순위 근저당이 쌓인 구조입니다. 하지만 기준이 되는 권리는 2022년 1월 28일 설정된 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

배당 구조에서는 선순위 근저당권자가 우선 배당받고 후순위 채권 일부는 미배당됩니다. 중요한 점은 이 미배당 채권들이 낙찰자에게 넘어오는 구조가 아니라는 것입니다. 매수인은 권리 부담 없이 소유권을 취득합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 낙찰자가 떠안을 권리는 없다

말소기준권리는 2022.01.28 설정된 을구 1번 근저당권(완도제일신용협동조합)입니다. 이후 설정된 차정숙 근저당, 각종 가압류, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항도 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 판단

엘트라움 동일 면적 거래를 기준으로 보면 전체 평균 거래가는 387,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 395,000,000원입니다. 최근 거래와 비교하면 최저매각가는 할인 구간입니다.

최저매각가 368,000,000원은 최근 12개월 평균 395,000,000원의 약 93.2% 수준입니다. 다만 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 안전한 할인 매물이라고 단정하기보다, 소규모 16세대 단지라는 특성을 고려해 실제 매수층과 환금성을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 완도 문화예술의 전당 북측 인근으로 단독주택·학교·공공시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입 가능하며 인근 포장도로와 연결되어 교통상황은 보통 수준입니다.
• 용도. 제1종일반주거지역 내 공동주택 건부지로 이용 중이며 평가상 이용상태는 공동주택입니다.
• 환금성. 2022년 준공 신축급 물건이나 16세대 소규모 단지로 거래 빈도 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인은 필요합니다.
• 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 실제 점유와 관리 상태 확인이 필요합니다.
• 관리비 확인. 미납관리비 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균 395,000,000원과 최신 거래 390,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 목적형 물건이다”

이 물건의 핵심은 권리가 아니라 활용성과 환금성입니다. 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 다만 근린주택·소규모 단지라는 특성상 대중적인 아파트 경매처럼 접근하기보다는 실제 이용 목적과 재판매 가능성을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검토, 환금성은 확인이 필요한 물건입니다.