말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 최근 12개월 평균 거래가와 최저가가 유사하고 점유 확인 필요성이 있어 B 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 인수권리는 없지만, 점유자 보증금 정보 확인과 지방 중대형 아파트 환금성 점검이 필요한 물건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 412,100,000원으로 최저가와 비슷해 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
감정가 / 최저가
411,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 12개월 평균
412,100,000원
최근 거래 10건
실질취득
411,000,000원
인수권리 0원
핵심 리스크
점유 확인
보증금 미상
광주지방법원 2026타경50081. 해남코아루더베스트1단지아파트 제102동 14층 1401호 아파트입니다. 말소기준권리는 2021년 7월 26일 설정된 해남군수산업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자의 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2026타경50081
소재지
전라남도 해남군 해남읍 해리 705 해남코아루더베스트1단지아파트 제102동 제14층 제1401호
용도 / 단지
아파트 · 해남코아루더베스트1단지아파트
소유자
김승남
감정가 / 최저가
411,000,000원 / 411,000,000원
신청채권자 / 청구액
해남군수산업협동조합 / 231,889,532원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
② 점유 분석
점유자
전입
대항력
우선변제
승계
이영진
2022.06.15
없음
확인 필요
없음
⚠️ 점유 확인 필요 전입일이 말소기준권리인 2021.07.26 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 현황 확인과 명도 협의 절차는 점검해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 시세와 유사
동일 단지·동일 면적 기준 최근 거래는 385,000,000원부터 440,000,000원까지 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 412,100,000원, 최신 거래는 2026.04 420,000,000원입니다.
거래월
층
거래가
2026.04
6
420,000,000원
2026.02
4
415,000,000원
2026.02
14
440,000,000원
평균
12건
409,833,333원
배당 분배
감정가 vs 실거래
최저가 411,000,000원은 최근 12개월 평균 412,100,000원과 거의 동일합니다.
④ 예상배당표
항목
배당액
집행비용
6,510,000원
근저당권 · 해남군수산업협동조합
302,400,000원
전남신용보증재단 가압류
12,664,641원
농업협동조합중앙회 가압류
89,425,359원
후순위 가압류
0원
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수금액은 0원입니다.
⚠️ 가격 관점 최저가는 최근 12개월 평균 거래가와 비슷한 수준입니다. 신건에서 큰 가격 할인 효과보다는 물건 상태와 지역 환금성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 이영진의 보증금 확인 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
가격 기준. 최근 12개월 평균 412,100,000원과 최신 거래 420,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
배당 확인. 후순위 가압류 채권은 미배당 가능성이 있습니다.
관리비 확인. 관리비 미납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 냉정하게”
이 물건은 인수권리 부담은 낮은 편입니다. 다만 신건 최저가가 최근 거래 수준과 거의 같아 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 높은 가격을 정당화하기 어렵습니다. 해남 지역 중대형 아파트라는 특성을 고려해 거래 지속성과 실제 수요를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
0.7회 유찰
소재지
전라남도 해남군 해남읍 해리 705 해남코아루더베스트1단지아파트 제102동 제14층 제1401호
