전주지방법원 2024타경41272. 무주군청 동측 인근 일반상업지역에 있는 토지와 6층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하층은 목욕장 및 기계실, 지상 1·2·6층은 사무실 중심, 3~5층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 목욕장은 운영이 중단된 상태이고 1층과 6층에는 일부 공실이 확인됩니다.
이 사건의 승부처는 단순히 “근저당이 지워지느냐”가 아닙니다. 말소기준은 2019.03.20 영동새마을금고 근저당권이지만, 그보다 앞서 설정·변경된 임영민의 전세권이 있습니다. 매각물건명세서는 이 전세권에 대해 배당요구가 늦어 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 더구나 그 전세권에는 무주반딧불신용협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권까지 설정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경41272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 무주읍 읍내리 168-2, 169 · 주계로 137 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 상업·숙박 복합건물 · 토지 478.0㎡ |
| 이용상태 | 지하 목욕장(운영중단)·기계실 / 1층 사무실·일부 공실 / 2층 사무실 / 3~5층 숙박시설 / 6층 사무실·일부 공실 |
| 소유자 | 이창훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,135,373,440원 / 2,135,373,440원 |
| 신청채권자 / 청구 | 임영민 / 270,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.03.20 영동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,830,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.7억 전세권이 핵심
2018.06.20에는 이 전세권 자체에 무주반딧불신용협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 역시 말소기준보다 앞선 권리로 존속하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이는 전세권 270,000,000원에 설정된 담보권이므로 96,000,000원을 다시 독립된 취득비용으로 단순 합산하지는 않았습니다.
반면 2019.03.20 말소기준 이후의 북전주세무서장 압류, 무주군 압류, 2024.11.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 12건 중 말소기준 이전 점유가 5건
조사된 임차·점유관계는 모두 12건입니다. 이 중 2019.03.20 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 관계는 박미경, 주식회사 하이, (유)경원종합건설, 김성진, (유)신건개발의 5건입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미경 | 1층 | 2019.01.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 주식회사 하이 | 2층 | 2008.12.23 | 2,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 2,000원 인수 |
| (유)경원종합건설 | 6층 601호 | 2007.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 주식회사 태원건설 | 2층 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 6층 | 2007.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| (유)경도종합건설 | 6층 602호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)태강건설 | 2층 | 2020.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백호건설 주식회사 | 6층 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)신건개발 | 미상 | 2011.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| HONG GUANGUI | 3층, 4층, 5층 | 2019.12.11 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민영주 | 1층 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 무주사회서비스센터 | 1층 | 2021.03.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 곧 취득가격이 아니다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,135,373,440원입니다. 그러나 매각물건명세서상 인수되는 전세권 270,000,000원과 주식회사 하이 보증금 2,000원을 더하면, 알려진 금액 기준 실질취득 하한은 2,405,375,440원입니다. 이는 감정가·최저가의 약 112.6% 수준입니다.
다만 이 비율은 시세 대비 비율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 확인되지 않아 이 물건이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 상업·숙박·사무실이 혼합된 건물이므로 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 표기 · 감정가 100% | 2,135,373,440원 | 270,002,000원+ | 2,405,375,440원+ |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,708,298,752원 | 270,002,000원+ | 1,978,300,752원+ |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,366,639,001원 | 270,002,000원+ | 1,636,641,001원+ |
각 실질취득 하한에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 점유 4건의 추가 승계금액이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,135,373,440원 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,753,734원 |
| 을구 11-2 전세권 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 을구 11-3 전세권 근저당 · 무주반딧불신용협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 을구 14 근저당 · 영동새마을금고 | 1,830,400,000원 | 1,745,619,706원 |
| 갑구 19 강제경매개시결정 · 임영민 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 채권 총액 2,466,400,000원, 배당액 2,111,619,706원, 미배당 354,780,294원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무주군 무주읍 읍내리 무주군청 동측 인근으로, 근린생활시설·주상용건물·사무실·단독주택 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 지하층 목욕장·기계실, 1·2·6층 사무실 중심, 3~5층 숙박시설의 복합 이용입니다. 목욕장은 운영이 중단되어 있고 1층과 6층에는 일부 공실이 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소화·화재탐지·경보·승강기·CCTV·수변전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 478.0㎡, 공시지가는 563,800원/㎡입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 중로3류에 저촉·접합니다.
- 현황 차이. 감정요항표는 공부와의 차이가 없다고 기재하지만, 매각물건명세서에는 1층·2층·6층의 실제 이용상태가 공부상 용도와 달리 사무실 및 일부 공실로 기재되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목욕장 관련 보일러 등 기계설비와 옥상 수변전설비·물탱크 등도 건물에 포함하여 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 270,000,000원 반영. 입찰가에 더해 실질취득비용으로 계산해야 합니다. 최저가만을 매수가격으로 보면 안 됩니다.
- 전세권 근저당 확인. 무주반딧불신용협동조합의 96,000,000원 근저당이 전세권에 설정되어 있으므로 전세권 말소·정산 과정과 함께 확인해야 합니다.
- 선순위 가능 점유 4건 보증금 확인. 박미경·(유)경원종합건설·김성진·(유)신건개발은 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아 추가 승계금액을 확정할 수 없습니다.
- 주식회사 하이. 2008.12.23 전입, 보증금 2,000원으로 인수 계산에 잡혀 있습니다.
- 점유·명도 범위. 1층부터 6층까지 다수의 개인·법인 점유관계가 조사되어 있으므로 실제 점유현황과 인도 범위를 층별로 확인해야 합니다.
- 공실·운영중단 상태. 지하 목욕장은 운영중단, 1층·6층은 일부 공실입니다. 숙박시설과 사무실의 실제 운영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2025.07.01 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 2026.08.24 매각기일 전 절차 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 상업·숙박 복합건물의 실제 수익성과 지역 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,135,373,440원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 현재 최저가는 2,135,373,440원이지만, 매각물건명세서가 명시한 전세권 270,000,000원과 주식회사 하이 보증금 2,000원을 반영하면 알려진 실질취득 하한부터 2,405,375,440원입니다. 더 중요한 것은 숫자로 확정되지 않은 부분입니다. 말소기준 이전에 전입한 박미경·(유)경원종합건설·김성진·(유)신건개발의 보증금이 확인되지 않아, 실제 매수인 부담은 이보다 더 커질 가능성이 남아 있습니다.
말소기준 이후 압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로는 이 물건을 안전형이라고 평가하기 어렵습니다. 선순위 전세권 인수, 전세권 위 근저당, 다수 점유관계, 미상 보증금이 동시에 얽혀 있기 때문입니다. 여기에 비교할 실거래 근거도 없어 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 낙찰가보다 인수권리와 미확정 점유보증금을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
