광주지방법원 2026타경44. 전남 여수시 학동 스위트엠학동 15층 1503호 근린시설 물건입니다. 등기상 핵심은 2023년 12월 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 별도 권리는 확인되지 않습니다.

다만 이 물건은 감정평가상 이용상태가 오피스텔로 확인됩니다. 주변은 주거와 상가가 혼재된 지역이며, 임대관계는 미상입니다. 권리 안전성과 별개로 실제 임대수요와 공실 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 경매개시결정은 2026년 2월 9일 접수되었습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 배당 구조 — 근저당 변제 후 잔여 발생

신건 매각가 389,000,000원 기준으로 근저당 채권은 전액 변제되고, 계산상 잔여금은 소유자에게 귀속됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

③ 입지·환금성 메모

• 위치. 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근으로 주변은 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 인근 시내버스 정류장 및 간선도로가 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 15층 물건으로 일반적인 급배수·위생·소방·승강기 설비가 확인됩니다.
• 토지. 준주거지역 및 제1종일반주거지역 관련 사항이 있으며 평지 형태입니다.
• 환금성. 오피스텔 특성상 아파트와 다른 매수층이 형성될 수 있어 임대수요 확인이 중요합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 임대관계 확인. 임대관계 미상으로 실제 점유자 및 임대차 현황 확인이 필요합니다.
• 가격 검토. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 389,000,000원의 적정성은 현장·시장 확인이 필요합니다.
• 관리비 확인. 오피스텔 특성상 체납 관리비 및 운영비 부담 여부를 확인하세요.
• 권리 확인. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 원본 대조하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 수익성이 승부처”

이 물건은 권리 구조만 보면 안정적입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 매수인이 부담할 인수금도 없습니다. 다만 오피스텔은 권리보다 운영성이 중요합니다. 임대수요와 환금성을 확인하지 않고 감정가만 보고 접근하기보다는 현장성과 시장성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.