전주지방법원 2025타경765. 전주시 덕진구 여의동2가 제이씨앤디제이휴아파트 1동 503호입니다. 이 물건은 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 147,000,000원까지 내려왔습니다. 가격 지표만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 171,466,666원의 85.7%로 신건보다 분명히 낮아졌습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 대항력 있는 임차인 이성권의 90,000,000원 보증금이 실제 배당에서 전액 충족되는지입니다.
현재 회차 147,000,000원 가정에서는 집행비용 2,858,000원을 먼저 제외하고도 임차인에게 보증금 90,000,000원을 전액 배당할 수 있어, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 147,000,000원으로 볼 수 있습니다. 반면 3회 유찰 시 매각가가 72,030,000원으로 내려가면 미배당 보증금 19,666,540원이 매수인에게 승계되는 시나리오이므로, 그때는 72,030,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경765 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 685-3 제이씨앤디제이휴아파트 1동 5층503호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 84.9㎡ |
| 소유자 | 유한회사제이씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 132,223,974원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 제이씨앤디제이휴 · 19세대 · 2012.12.26 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
자료상 말소기준은 2025.06.19 임의경매개시결정입니다. 임차인 이성권은 전입일이 2022.02.14로 이보다 앞서 있고, 확정일자 2018.07.03, 배당요구 2025.07.16이 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 정리됩니다. 임차보증금은 90,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성권 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2022.02.14 | 2018.07.03 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 할인은 맞지만 최근 추세는 하락
동일 면적 84.9㎡ 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 171,466,666원입니다. 최신 거래는 2026.06 · 190,000,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.7%여서 가격 할인은 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.9㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 3 | 144,400,000원 |
| 2021.11 | 84.9㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 3건 | 171,466,666원 |
다만 전체 평균 181,100,000원만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 171,466,666원으로 내려와 있고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -18.3%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 사실이지만, 시장 자체는 과거 대비 하락한 상태이므로 단순 할인율만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 이성권 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,142,000원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 발생 지점을 확인한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 147,000,000원 | 0원 | 147,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 102,900,000원 | 0원 | 102,900,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 72,030,000원 | 19,666,540원 | 91,696,540원 |
대항력 임차인이 있는 물건은 유찰될수록 최저가만 계속 내려가는 구조로 보면 안 됩니다. 이 사건도 3회 유찰 시 낙찰가 자체는 72,030,000원이지만 미배당 보증금 19,666,540원이 인수되어 실질취득은 91,696,540원입니다. 즉 가격이 더 내려갈수록 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
⑤ 권리·등기 체크포인트
- 말소기준. 자료상 2025.06.19 임의경매개시결정이 말소기준으로 산정되어 있습니다.
- 임차인. 이성권은 전입 2022.02.14, 확정일자 2018.07.03, 배당요구 2025.07.16으로 대항력·우선변제권이 확인됩니다.
- 현재 회차 인수. 매각가 147,000,000원 가정에서는 보증금 90,000,000원이 전액 배당되어 인수액 0원입니다.
- 3회 유찰 시. 매각가 72,030,000원에서는 미배당 19,666,540원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 압류. 2025.08.20 전주시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 임차권등기. 이성권의 2025.07.16 주택임차권등기는 자료상 말소기준권리 이후로 매각 소멸 처리되어 있습니다.
- 명세서. 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 제이씨앤디제이휴는 19세대이며 준공일은 2012.12.26입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 319,100원/㎡입니다.
- 거래 표본. 동일 면적 84.9㎡ 실거래는 총 4건, 최근 12개월은 3건입니다.
- 시장 추세. 최근 구간 대비 과거 구간 가격 추세가 -18.3%로 집계되어 있어 하락 흐름을 함께 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 배당 재확인. 147,000,000원 기준 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당되는 구조인지 매각 직전 자료와 대조하세요.
- 추가 유찰 시 실질취득 계산. 3회 유찰 구간에서는 72,030,000원이 아니라 인수 19,666,540원을 더한 91,696,540원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 181,100,000원보다 최근 12개월 평균 171,466,666원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 비교 -18.3%를 감안해 과거 최고 210,000,000원을 현재 적정가로 보지 마세요.
- 소규모 단지 유동성. 19세대·실거래 4건이라는 표본 규모를 감안해 재매각 가능성과 가격 변동성을 따로 점검하세요.
맺으며 — “현재는 할인, 더 내려가면 인수까지 계산”
이 물건은 현재 최저가 147,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 171,466,666원의 85.7%까지 내려와 가격 메리트가 생긴 상태입니다. 현재 회차 배당 가정에서는 대항력 임차인 이성권의 보증금 90,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수도 0원입니다. 다만 시장 추세가 -18.3%이고 19세대 소규모 단지라는 점, 그리고 추가 유찰 시 3회차부터 미배당 보증금 19,666,540원이 인수되는 구조는 분명한 감점 요소입니다. 결론은 “현재 회차는 가격 경쟁력 있음, 다만 대항력 임차인의 실제 배당과 추가 유찰 시 실질취득액을 끝까지 계산해야 하는 물건”입니다.
