전주지방법원 2025타경1117. 김제시 공덕면 제말리 263 소재 물건으로, 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 900.7㎡이고, 현 소유자는 문규동입니다. 문종철이 2022.03.31. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득한 뒤, 2022.06.23. 증여를 원인으로 문규동에게 소유권이 이전됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2023.11.13. 설정된 공덕농업협동조합 채권최고액 53,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2025.07.14. 변세열의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026.01.26. 변세열을 채권자로 하는 임의경매가 개시됐습니다. 이후 2026.05.12. 국의 압류도 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1117 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 공덕면 제말리 263 · 전북특별자치도 김제시 공덕면 제말3길 205-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 900.7㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 단층 · 외벽 적벽돌 · 내벽 벽지 등 · 샤시창 |
| 소유자 | 문규동 |
| 감정가 / 최저가 | 136,145,390원 / 136,145,390원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 42,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 1993.05.15. 공덕농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2022.06.29. 문경노의 채권최고액 25,000,000원 근저당권 역시 2023.11.13. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 공덕농업협동조합의 채권최고액 53,000,000원 근저당권입니다.
② 가격·회차 — 실거래 대신 유찰 시나리오를 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 136,145,390원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가가 시장보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 108,916,312원, 2회 유찰 시 87,133,049원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 136,145,390원 | 113,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,916,312원 | 106,591,484원 | 6,408,516원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,133,049원 | 85,164,654원 | 27,835,346원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 136,145,390원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,706,035원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 공덕농업협동조합 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 변세열 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,439,355원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권총액 113,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 20,439,355원입니다. 다만 신청채권 청구액은 42,500,000원이고 변세열 근저당권의 채권최고액은 60,000,000원이므로 실제 배당은 제출되는 채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 김제시 공덕면 제말리 소재 “신평마을” 내에 위치하며, 주위는 국도변 자연부락지대입니다.
- 교통. 주변에 전주~군산간 국도가 지나고 근거리에 면소재지가 있어 주변지역 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용중입니다. 연와조 스라브지붕 단층이며 적벽돌 외벽, 벽지 등 내벽, 샤시창 구조입니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 900.7㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 18,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 성장관리계획구역(2025-02-28)(주거형), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)에 해당합니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 136,145,390원과 직접 비교할 시장 거래값이 없으므로, 주변 단독주택·토지 거래와 현장 중개시세를 반드시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태는 단독주택입니다. 현황과 공부의 구체적인 범위를 원본으로 대조하세요.
- 도로 조건 확인. 토지 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 진입로 폭·포장상태·차량 접근성을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공덕농업협동조합 및 변세열 근저당권에는 제말리 263과 264-1 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 경매 목적물 범위와 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 국 압류 확인. 2026.05.12. 구로세무서장을 처분청으로 하는 국 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나 실제 조세채권의 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당액 확인. 변세열의 신청채권 청구액 42,500,000원과 근저당 채권최고액 60,000,000원이 다르므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 후
이 사건의 강점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 2023.11.13. 공덕농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 변세열 근저당권·경매개시결정·국 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 대항력 보증금 승계 문제는 없습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 136,145,390원이지만, 직접 비교할 실거래값이 없습니다. 감정 이용상태가 단독주택이고 토지 면적이 900.7㎡인 자연부락 물건인 만큼, 신건이라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 현장 시세·토지 접근성·건물 상태를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다. 권리구조는 단순하지만, 최종 승부는 가격 검증에 달려 있습니다.
