전주지방법원 2025타경32068. 송천동1가 신일아파트 102동 602호, 동일 평형 전용 84.99㎡가 매칭되는 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가도, 근저당도 아니라 매각 범위입니다. 현재 등기상 소유자는 신동호 지분 2분의 1, 최향기 지분 2분의 1이고, 경매개시결정은 신동호 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 한 채 전체를 취득하는 것이 아니라 신동호가 보유한 공유지분을 취득해 최향기와 공동소유자가 됩니다.

권리 자체는 비교적 명확합니다. 2015.08.13. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 135,600,000원이 말소기준이고, 그 뒤 2025.04.29. 신동호 지분에 설정된 최향기의 가압류 100,960,996원과 2025.12.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 권리는 소멸하지만 ‘공유지분’은 남는다

2015.08.13. 신동호와 최향기가 각 지분 2분의 1을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행의 근저당권 135,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신동호 지분에 들어온 최향기의 가압류 100,960,996원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 실제 점유자가 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 50.4%의 의미를 잘못 읽으면 안 된다

송천신일 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 201,500,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 223,000,000원입니다. 최저가 101,500,000원은 전체호 최근 12개월 평균의 50.4%입니다.

하지만 이 비율은 전체 아파트와 지분 2분의 1 가격을 비교한 수치입니다. 매각 대상 역시 전체 소유권의 2분의 1이므로, 50.4%라는 숫자만 보고 ‘시세 절반에 아파트 한 채를 취득한다’고 해석해서는 안 됩니다. 오히려 지분경매의 공동소유·처분 제약을 감안할 때 가격 할인폭이 충분한지 별도로 판단해야 합니다.

최근 거래 범위는 180,000,000원~224,000,000원이고, 최신 2026.08. 거래는 223,000,000원입니다. 전체호 시장 자체는 감정가 101,500,000원보다 훨씬 높은 가격에서 거래되고 있지만, 이번 물건은 전체호가 아니라 지분 2분의 1만 매각된다는 차이를 반드시 같이 읽어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)

매각대금 101,500,000원 가정 시 집행비용 2,221,000원을 제외한 99,279,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 신청채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 368,502,166원 대비 미배당액은 269,223,166원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주송북초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 6층 602호로, 위생 급·배수설비·도시가스 난방·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 20미터, 동측 약 10미터, 남측·북측 약 8미터 포장도로와 접하고 출입구는 서측에 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함·저촉되고 중로1류·소로1류·소로2류에 접합니다.
• 공시지가. 810,000원/㎡이며 토지는 평지의 세로장방형 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 단지. 송천신일 753세대, 1993.01.01. 준공 단지이며 동일 평형 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
• 환금성. 전체 아파트는 실거래가 존재하지만 이번 취득물은 지분 2분의 1이므로 전체호보다 매수자층이 제한되는 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 재확인. 이번 경매는 아파트 전체가 아니라 신동호의 지분 2분의 1입니다. 매각목록과 등기부 원본에서 범위를 다시 확인해야 합니다.
• 50.4% 착시 경계. 최저가가 전체호 최근 12개월 평균의 50.4%인 것은 매각지분 역시 2분의 1이기 때문입니다. 일반적인 ‘반값 경매’로 판단하지 마십시오.
• 공유관계. 낙찰 후 최향기와 공동소유가 되므로 사용·관리·처분 과정에서 공유자 협의가 필요한 구조입니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 국민은행 근저당에 미배당이 발생하지만 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 회차별 가격. 현재 101,500,000원, 1회 유찰 시 81,200,000원, 2회 유찰 시 64,960,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 지분경매의 유동성 위험을 가격에 얼마나 반영할지 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “50.4% = 반값 아파트”가 아니다

이 사건의 권리구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단은 전혀 단순하지 않습니다. 낙찰 대상이 신동호 지분 2분의 1뿐이기 때문입니다. 최저가 101,500,000원이 동일 평형 최근 12개월 전체호 평균 201,500,000원의 50.4%라는 숫자는 언뜻 큰 할인처럼 보이지만, 취득하는 소유권 역시 절반입니다.

게다가 낙찰 뒤에도 최향기의 지분 2분의 1이 존속해 단독소유가 되지 않으며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 소멸형’이지만 ‘저환금 공유지분형’으로 보는 것이 맞습니다. 권리 인수는 0원, 핵심 리스크는 공동소유와 환금성. 신건 가격의 50.4%라는 숫자 하나만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.