전주지방법원 2024타경4061. 군산시 비응도동 새만금공동어시장 에이동 1층 136호 근린시설입니다. 소유자는 박귀영이고, 등기상 핵심은 2010.08.30. 설정된 군산시수산업협동조합의 채권최고액 26,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2022년 압류와 2024년 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어왔기 때문에 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
권리구조만 보면 단순하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 21,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,042,000원이고, 이번 절차는 재매각입니다. 현황조사 및 감정평가일 현재 공실이어서 임차인 인수 문제는 없지만, 근린시설의 실제 환금성과 영업·임대 수요는 최저가 수준만으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경4061 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 비응동로 40, 에이동 1층136호 (비응도동,새만금공동어시장) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 박귀영 |
| 감정가 / 최저가 | 21,000,000원 / 5,042,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 18,564,441원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 현황 | 재매각 · 현황조사 및 감정평가일 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현황조사 및 감정평가일 현재 공실 상태이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항 없습니다. 말소기준권리는 2010.08.30. 군산시수산업협동조합 근저당권이며, 이후 2022.10.04. 압류와 2024.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 별개
현재 회차의 최저매각가는 5,042,000원으로, 사건 자료에는 4회 유찰 · 감정가 24%로 표시돼 있습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 5회 유찰 3,529,400원, 6회 유찰 2,470,580원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 5,042,000원 | 21,448,756원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 3,529,400원 | 22,934,129원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 2,470,580원 | 23,973,890원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 9.7% 추정) | - | 490,756원 |
| 2. 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 26,000,000원 | 4,551,244원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,042,000원 가정 시 군산시수산업협동조합의 채권최고액 26,000,000원 중 예상배당은 4,551,244원이고 미배당은 21,448,756원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·용도 환경 메모
- 용도. 근린시설이며 새만금공동어시장 에이동 1층 136호입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 형상·도로. 평지·정방형이고 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지 규모. 토지면적 7,142.2㎡, 공시지가 609,500원/㎡입니다.
- 계획·제한. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·기타용지·중점경관관리구역에 포함되며, 중로1류(폭 20m~25m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 사유 확인. 이번 절차는 재매각입니다. 이전 매각 과정과 재매각에 이른 사유를 원본 기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리는 단순. 말소기준 근저당 이후의 압류·경매개시결정은 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
- 공실 상태 재확인. 현황조사 및 감정평가일 현재 공실이지만 입찰 직전 실제 점유 상태는 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 4회 유찰된 근린시설이라는 점 자체가 시장의 가격수용성과 환금성을 따로 검증해야 한다는 신호입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 유찰률만 보고 저평가로 판단하지 말고 실제 임대수요·사용가능성·향후 매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “4회 유찰·재매각”은 경고
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2010.08.30. 군산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현황조사 및 감정평가일 현재 공실, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단에서는 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 21,000,000원에서 현재 5,042,000원까지 내려왔고 이미 4회 유찰된 데다 이번은 재매각입니다. 근린시설이라는 용도까지 감안하면 핵심은 단순한 할인율이 아니라 실제 사용 가능성·임대수요·향후 환금성입니다. 결론은 권리는 단순하지만, 가격과 환금성 검증이 먼저인 물건입니다.
