1,179,034,000원
전주지방법원 2024타경23420. 익산시 삼기면의 공장 물건으로, 감정 이용상태는 기타공장·창고·사무실입니다. 감정가 7,015,138,350원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,179,034,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2021.11.23. 중소기업은행 근저당권이고 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 별도로 주식회사 도성전력공사의 공사대금채권 285,700,000원 및 지연손해금에 관한 유치권 신고가 있고, 유치권이 존재한다는 확정판결까지 있습니다.
채권자 중소기업은행은 유치권배제신청서를 제출했습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인의 부담이 확정적으로 0원이 된다고 단정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 적혀 있지만, 유치권 문제는 별도로 확인해야 하는 핵심 위험입니다. 또 이 사건은 일괄매각으로 제시외 건물 및 기계기구목록이 포함되면서도 건물만 매각되고, 부지 사용 적격 여부에 따라 소유권 행사 제한 가능성이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경23420 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 삼기면 산단오룡길 35-31 (제1동) |
| 이용상태 | 공장(기타공장) · 공장(창고) · 공장(사무실) · 계단실 및 창고 |
| 소유자 | 주식회사트라이스톤코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 7,015,138,350원 / 1,179,034,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 5,171,624,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구목록 포함 · 건물만 매각 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 25,501㎡ · 공시지가 92,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 별도 확인사항이 크다
말소기준은 2021.11.23. 중소기업은행 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원입니다. 2024.03.13. 국민건강보험공단 압류, 2024.04.16. 익산시미래산업과 압류, 한국전력공사와 이후 가압류권자들의 권리는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 중소기업은행 근저당권 중 2,274,631,201원은 2024.05.24. 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 일부 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전으로, 6,000,000,000원과 별개의 신규 채권최고액을 더하는 구조로 보기는 어렵습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
현황조사에는 명칭이 유사한 점유 기재가 2건 있습니다. 두 기재가 같은 점유주체를 가리키는지, 별개의 점유자인지는 현재 정보만으로 확정하기 어렵습니다. 전입신고일·확정일자·보증금·차임이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유 기재 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)와이앤피(호남지사장 남도희) | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)와이앤피(호남지사장 남도희 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 유치권 — 이 사건의 가장 큰 변수
2024.07.26. 주식회사 도성전력공사는 목록1~4에 관하여 공사대금채권 285,700,000원 및 이에 대한 지연손해금을 피담보채권으로 한 유치권신고서를 제출했습니다. 더 중요한 점은 유치권이 존재한다는 확정판결 (전주지방법원 군산지원 2024가단57420)이 있다는 사실입니다.
반면 채권자 중소기업은행은 유치권배제신청서를 제출했습니다. 따라서 입찰자는 최저가 1,179,034,000원만으로 취득비용을 확정해선 안 됩니다. 적어도 가격 판단 단계에서는 1,179,034,000원 + 유치권 285,700,000원 및 지연손해금의 부담 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 지연손해금 규모와 최종 부담범위가 현재 금액만으로 확정되지 않으므로 실질취득액을 하나의 숫자로 고정하지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,179,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,190,340원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,000,000,000원 | 1,164,843,660원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 104,082,140원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신진로기계공업 주식회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한성레미콘 주식회사 | 139,014,827원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 도성전력공사 | 285,700,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이정숙 | 15,750,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 빌트젠 | 46,270,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 6,662,816,967원 중 1,164,843,660원이 배당되고, 미배당은 5,497,973,307원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원은 유치권의 실질 부담 가능성을 별도로 반영한 값이 아닙니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 더 되어도 유치권 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 1,179,034,000원 | 1,164,843,660원 | 5,497,973,307원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 825,323,800원 | 814,670,562원 | 5,848,146,405원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 577,726,660원 | 569,549,393원 | 6,093,267,574원 | 0원 |
6회 유찰 시 매각가는 825,323,800원, 7회 유찰 시에는 577,726,660원으로 낮아집니다. 하지만 최저가 하락 자체가 유치권 285,700,000원 및 지연손해금 문제나 건물만 매각 조건을 해소하지는 않습니다. 따라서 추가 유찰만을 근거로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
⑥ 공장·부지 사용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기타공장, 창고, 사무실, 계단실 및 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조를 중심으로 난연판넬·그라스울판넬 지붕, 콘크리트슬래브지붕 구조가 포함됩니다.
- 설비. 소방설비, 기본 위생 및 급·배수설비, 시스템냉난방설비가 있으며 수전설비는 900KVA입니다.
- 공부 차이. 기호4-라)의 3층 공부상 용도는 공장(물탱크실)이나 현황은 계단실 및 창고입니다.
- 토지 환경. 공장용지 25,501㎡, 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 및 기계기구목록을 포함한 일괄매각이나, 건물만 매각되고 부지 사용 적격 여부에 따라 소유권 행사 제한 가능성이 명시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원문 확인. 주식회사 도성전력공사의 285,700,000원 및 지연손해금 유치권 존재 확정판결과 중소기업은행 유치권배제신청의 현재 효력을 함께 확인해야 합니다.
- 점유 실체 확인. 현황조사상 (주)와이앤피 명칭의 유사 기재 2건이 있으므로 실제 점유주체, 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 전입 또는 사업자등록 관련 시점을 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 조건 확인. 부지 사용에 대한 적격 여부와 매수 후 건물 사용·소유권 행사 제한 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보조금 금지사항 확인. 지방보조금으로 취득 또는 효용가치가 증가한 재산에 관한 사용·양도·교환·대여·담보 제한의 매각 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 실질 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만, 실거래 시세 자료가 없고 유치권·점유·부지 사용 문제가 남아 있어 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “84% 할인”보다 먼저 볼 것은 유치권과 부지 사용이다
감정가 7,015,138,350원이 1,179,034,000원까지 내려온 모습은 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 할인율보다 유치권 신고 채권 285,700,000원입니다. 유치권 존재 확정판결이 있고 중소기업은행의 배제신청이 제출돼 있으며, 현황조사상 점유자의 임대차 정보도 미상입니다. 게다가 건물만 매각되어 부지 사용 적격 여부에 따라 소유권 행사 제한 가능성이 명시돼 있습니다.
따라서 결론은 가격보다 권리·사용관계 선확인입니다. 현재 최저가를 그대로 실질취득가로 보고 “감정가 대비 크게 싸다”고 접근하면 안 됩니다. 유치권의 최종 부담범위, 점유자의 권리, 부지 사용 가능성, 지방보조금 관련 제한을 모두 확인한 뒤에야 이 물건의 실제 가격을 계산할 수 있습니다.
