전주지방법원 2026타경9. 전주 덕진구 우아동2가 아중롯데아파트 106동 15층 1502호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대상 평형은 전용 84.69㎡입니다. 소유자는 한상대로 2014.10.27 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 157,000,000원이었습니다. 현재 경매는 최규상이 채권자로 기입된 임의경매이며 청구액은 40,000,000원입니다.
표면적인 가격만 보면 신건 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 259,041,666원의 90.3%이고, 2026.08 최신 거래 245,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 사건은 가격보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있습니다. 정은경의 전입일은 2014.11.06으로, 말소기준권리로 제시된 2015.06.22 국민은행 근저당보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현 단계에서는 단순히 ‘인수 0원’이라고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경9 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 887 아중롯데아파트 106동 15층1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.69㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 한상대 · 2014.10.27 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 점유자 확인이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은경 | 2014.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정은경은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되며 전입일은 2014.11.06입니다. 이는 말소기준권리로 제시된 2015.06.22보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 매수인의 실제 인수액도 미상입니다. 배당 시뮬레이션에는 인수액 0원이 반영돼 있지만, 보증금이 밝혀질 경우 실제 취득비용 판단은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 최근 시세 아래
전주아중롯데(1차)는 540세대이며 1998.11.28 준공됐습니다. 대상과 면적이 맞는 전용 84.69㎡·84.84㎡ 최근 거래 12건의 평균은 259,041,666원입니다. 신건 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.69㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.69㎡ | 1 | 231,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 9 | 308,000,000원 |
| 2026.04 | 84.69㎡ | 5 | 269,500,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 1 | 221,000,000원 |
| 2026.04 | 84.69㎡ | 9 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 5 | 268,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 11 | 284,000,000원 |
| 2025.12 | 84.69㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 259,041,666원 |
거래 범위는 221,000,000원부터 308,000,000원까지이고, 최신 거래는 2026.08의 245,000,000원입니다. 따라서 낙찰가만 놓고 보면 신건 최저가 234,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실질취득비용 기준의 시세 비교는 아직 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최규상 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,924,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권액 78,000,000원은 전액 배당되고 잔여 151,924,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 정은경의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주아중중학교 남서측 인근으로 중소규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 중 15층 1502호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지는 4면이 도로와 접하며 북서측 노폭 약 15미터 포장도로로 주출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 725,200원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전주아중롯데(1차) 540세대, 1998.11.28 준공 단지이며 최근 동일 평형 12건의 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정은경 보증금 확인. 전입일은 2014.11.06으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 승계된다면 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 근저당 권리관계 원본 대조. 2014.10.27 국민은행 근저당의 변경 및 한국주택금융공사 이전 이력과 2015.06.22 말소기준권리 산정을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 현재 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.3%지만, 권리 문제가 확정되기 전에는 가격 가점을 확정하기 어렵습니다.
- 매각물건명세서 확인. 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 선순위 전입 점유자의 보증금 확인은 별개의 핵심 확인사항입니다.
맺으며 — “가격은 괜찮아 보여도, 보증금부터 확인”
이 물건의 신건 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균 259,041,666원의 90.3%이고 최신 거래 245,000,000원보다도 낮습니다. 가격표만 보면 검토할 이유가 있습니다. 하지만 정은경의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이라는 점이 핵심입니다. 대항력이 인정되고 보증금 일부가 매수인에게 승계된다면 실질취득비용은 달라집니다. 따라서 이 사건은 “가격은 조건부 합격, 권리는 확인 전 보류”가 적절합니다. 입찰 전 보증금과 현행 등기 권리관계를 원본으로 확인한 뒤 최종 응찰가를 정해야 합니다.
