전주지방법원 2026타경23. 전주시 덕진구 송천동1가 480, 6층 건물 중 4층 402호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 한의원 용도이고 현재는 공실상태입니다. 소유자 김판성은 2018.08.30 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남부새마을금고가 채권최고액 203,880,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기 자체만 보면 현재 경매개시결정과 삼성카드 가압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 주훈의 전입일은 2003.07.31, 김희원의 전입일은 2008.09.08로 모두 말소기준일 2018.08.30보다 빠릅니다. 특히 주훈은 보증금 158,400,000원이 확인되고 배당가정상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다. 따라서 310,000,000원만 보고 싸거나 비싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경23 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 480 4층402호 · 송천중앙로 147 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 6층 중 4층 제402호 · 한의원 용도 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김판성 (2018.08.30 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 171,096,467원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.30 남부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 203,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차관계는 별도
말소기준은 2018.08.30 남부새마을금고 근저당권입니다. 이후의 2026.01.09 임의경매개시결정과 2026.01.22 삼성카드 가압류 5,447,003원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 두 명의 전입일은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 주훈은 보증금까지 확인되어 보수적으로 158,400,000원 전액 인수로 계산해야 하고, 김희원은 금액 자체가 확인되지 않아 인수 위험을 숫자로 닫을 수 없습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주훈 | 191.43제곱미터 | 2003.07.31 | 158,400,000원 | 有 · 보수적 산정 | 無 | 158,400,000원 인수 |
| 김희원 | 19.8348제곱미터 | 2008.09.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’이 출발점
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 시세보다 싸다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 오히려 먼저 계산해야 할 것은 매수인이 실제로 부담할 금액입니다. 현재 최저매각가 310,000,000원에 주훈 보증금 인수분 158,400,000원을 더하면 실질취득은 최소 468,400,000원입니다. 김희원의 보증금은 확인되지 않아 실제 부담은 이보다 커질 가능성을 열어둬야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 주훈 인수 | 실질취득 최소 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 158,400,000원 | 468,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 158,400,000원 | 406,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 158,400,000원 | 356,800,000원 | 14,504,603원 |
유찰되면 매각가는 내려가지만 주훈의 인수 가정액 158,400,000원은 그대로 남습니다. 따라서 1회 유찰 시에도 최소 부담은 406,400,000원, 2회 유찰 시에도 356,800,000원입니다. 여기에 김희원의 미상 보증금이 추가될 수 있으므로, 회차별 최저가만 내려가는 모습을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 인수 · 임차인 주훈 보증금 | 158,400,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남부새마을금고 | 203,880,000원 | 203,880,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,447,003원 | 5,447,003원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,532,997원 |
주훈 보증금 158,400,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산되어 예상배당은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 171,096,467원인 반면 배당가정은 근저당 채권최고액 203,880,000원을 기준으로 작성되어 있으므로 실제 배당표와의 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설로 감정평가상 한의원 용도이며 현재 공실상태입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 솔내고등학교 남서측 인근, 주위는 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 8미터, 서측 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며 평지·부정형, 토지면적 876.0㎡, 공시지가 1,967,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등이 확인되며 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가·실질취득가가 시장가격보다 낮은지 여부를 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주훈 점유 유지 확인. 2003.07.31 전입과 보증금 158,400,000원이 확인되지만 현황은 공실입니다. 실제 점유 유지 여부가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 김희원 보증금 확인. 2008.09.08 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 인수액을 확인하기 전에는 실질취득 상한을 정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 인수권리 해당사항없음 기재와 주훈 보증금 전액 인수 계산이 충돌하므로 원문 문구와 임차관계 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 현재 회차는 최소 468,400,000원, 1회 유찰 시 최소 406,400,000원, 2회 유찰 시 최소 356,800,000원으로 계산해야 합니다.
- 신청채권·배당 확인. 신청채권 청구액 171,096,467원과 근저당 배당가정 203,880,000원이 다르므로 실제 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공실·상가 관리비 확인. 현황 공실인 근린시설이므로 점유 인도 상태와 미납 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 원본 검증. 비교 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 응찰 전 해당 건물과 인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “310,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 삼성카드 가압류는 소멸하기 때문에 등기 구조 자체는 정리됩니다. 진짜 변수는 말소기준보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 주훈의 보증금 158,400,000원을 인수하는 계산대로라면 신건의 실질취득은 최소 468,400,000원입니다. 김희원은 보증금이 확인되지 않아 추가 위험도 남습니다.
더구나 감정평가상 현황은 공실인데 임차인 기록은 남아 있고, 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’ 기재와 주훈 전액 인수 계산도 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가를 보고 입찰가를 정하는 사건이 아니라, 임차인의 현재 점유와 보증금 승계 여부를 먼저 확정해야 비로소 가격을 계산할 수 있는 사건입니다. 실거래 비교 자료까지 없는 만큼, 현재 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
