전주지방법원 2026타경38. 성락콤비타운 2층 상가22호, 전용 22.02㎡의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 박승빈이고, 2024년 10월 1일 상속을 원인으로 2026년 1월 26일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 이번 경매개시결정도 채권자 박승빈 명의로 2026년 2월 3일 등기됐으며, 등기 원인은 청산을 위한 형식적 경매개시결정입니다.
권리의 기준점은 2006년 5월 15일 설정된 정호선의 근저당권 50,000,000원입니다. 이 권리를 말소기준으로 이후 전주세무서 압류, 국세 압류, 전주시 압류, 근저당권부채권 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액은 배당 순서에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경38 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1575-1 성락콤비타운 2층 상가22호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 명주5길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 집합상가내 오픈판매시설(상가) · 전용 22.02㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 현황 이용 | 인접호와 일단으로 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 박승빈 (2024.10.01 상속 · 2026.01.26 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 10,000,000원 / 10,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 말소기준인 정호선 근저당권 뒤에 설정된 전주세무서 압류, 전주세무서장이 처분청인 국세 압류, 전주시 압류, 정호선 근저당권부채권에 대한 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 제시된 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
성락콤비타운에서 확인된 거래 12건의 전체 평균은 122,875,000원, 최근 12개월 평균은 120,950,000원, 최신 거래는 2026년 6월 115,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.7%로 낮아진 흐름입니다.
하지만 이 숫자를 본건 1,000만원과 곧바로 비교하면 안 됩니다. 본건 전용면적은 22.02㎡인 반면 확인된 거래는 84.96㎡ 또는 102.28㎡이고, 면적 일치도 역시 일치하지 않는 것으로 확인됩니다. 따라서 전체 평균이나 최근 12개월 평균 대비 단순 비율만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 102.28㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 8 | 115,500,000원 |
| 2025.08 | 102.28㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 102.28㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 13 | 146,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 8 | 119,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 10,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 580,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 정호선 | 50,000,000원 | 9,420,000원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 박승빈 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 10,000,000원 가정 시 집행비용 580,000원을 제외한 9,420,000원이 정호선 근저당권에 배당되고, 총 채권액 50,000,001원 대비 미배당은 40,580,001원입니다. 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 10,000,000원 | 9,420,000원 | 40,580,001원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 8,000,000원 | 7,456,000원 | 42,544,001원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 6,400,000원 | 5,884,800원 | 44,115,201원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농어촌공사 전주완주임실지사 남동측 인근의 성락콤비타운에 위치하고, 주위는 근린상가·업무용건물·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 중 2층이며, 급배수·위생·소방·승강기·에스컬레이터 설비가 공동으로 설치돼 있습니다.
- 도로. 상가 건물의 서측 및 남북측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류·소로2류·소로3류에 접하고 시장에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 6,547.9㎡, 주상용으로 이용 중이며 공시지가는 520,000원/㎡입니다.
- 가격 확인. 확인된 성락콤비타운 실거래 면적이 본건과 달라 직접 비교가 어렵고, 거래 추세도 -8.7%로 낮아진 흐름이므로 별도의 소형 상가 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오픈상가 경계 확인. 22호의 도면상 위치, 동측 통로, 인접 21호·23호와의 칸막이 상태를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 독립 사용 가능성 확인. 현재 인접호와 일단으로 사무실로 사용 중이므로 낙찰 후 22호 단독 사용을 전제로 실제 경계복원 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 오판 금지. 84.96㎡·102.28㎡ 거래 평균과 22.02㎡ 본건을 단순 금액으로 비교하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 참고 거래의 최근·과거 추세가 -8.7%인 만큼 과거 평균 122,875,000원만 근거로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순위와 정호선 근저당권의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차·인수. 임차인은 없고 명시된 인수권리 및 법정지상권도 해당 사항이 없어 제시된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 2026.07.23 사실조회 회신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가의 실체와 비교가격’이 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2006년 정호선 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 중요한 것은 물건의 실체입니다.
본건은 전용 22.02㎡의 오픈상가로, 현재 인접 21호·23호 등과 일단으로 칸막이해 사무실로 쓰이고 있습니다. 특정과 경계복원이 가능한 것으로 평가됐지만 실제 사용 상태 확인은 필요합니다. 더구나 확보된 성락콤비타운 거래는 84.96㎡·102.28㎡로 본건과 면적이 맞지 않고 최근 거래 흐름도 -8.7%입니다. 인수 0원은 장점이지만, 최저가 10,000,000원만 보고 가격 메리트까지 확정할 수는 없는 사건입니다. 권리는 확인됐고, 남은 승부처는 22호 자체의 경계·독립 사용 상태와 같은 규모 상가의 실제 거래가격입니다.
