전주지방법원 2026타경47. 전주시 완산구 서서학동 우정아파트 4층 401호입니다. 감정 이용상태는 아파트 1세대이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층입니다. 현 소유자 김경희는 2011년 거래가 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준은 2019.02.27. 설정된 원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 52,500,000원이고, 그 뒤에 설정된 서민금융진흥원 가압류 11,100,023원 및 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경47 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 987-1 우정아파트 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 흑석로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.89㎡ · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 김경희 (2011.02.11. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원광신용협동조합 / 42,487,672원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 한국주택은행·국민은행 및 양우신용협동조합 관련 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.02.27. 원광신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.02.18. 서민금융진흥원 가압류와 2026.01.20. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균과 정확히 같은 신건
우정아파트 동일 면적 58.89㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 58,541,666원이지만, 최근 시장을 우선해서 보면 최근 12개월 5건 평균은 62,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 65,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 10.6% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 58.89㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 58.89㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.07 | 58.89㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.05 | 58.89㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.05 | 58.89㎡ | 11 | 69,000,000원 |
| 2025.04 | 58.89㎡ | 6 | 62,500,000원 |
| 2025.03 | 58.89㎡ | 11 | 55,000,000원 |
| 2025.03 | 58.89㎡ | 14 | 59,000,000원 |
| 2025.01 | 58.89㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2024.10 | 58.89㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2024.07 | 58.89㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2024.03 | 58.89㎡ | 15 | 51,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.89㎡ | 5건 | 62,000,000원 |
현재 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균과 100.0%로 동일합니다. 전체 12건 평균 58,541,666원과 비교하면 105.9%이지만, 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세의 중심 수준으로 보는 것이 적절하며, 가격 할인 프리미엄을 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,516,000원 |
| 1. 근저당 · 원광신용협동조합 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,100,023원 | 7,984,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 62,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 63,600,023원 중 60,484,000원이 배당되고 3,116,023원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주남초등학교 남측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 401호이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 및 중로3류에 관련되고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 4,628.0㎡, 공시지가 357,700원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 우정아파트는 195세대, 1992.02.25. 준공이며 동일 면적 실거래가 42,000,000원부터 69,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균과 같아 현재 회차에는 최근 평균 대비 가격 할인은 없습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.04. 10층 65,000,000원입니다. 본건은 4층이므로 같은 단지 거래라도 층 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 62,000,000원, 1회 유찰 49,600,000원, 2회 유찰 39,680,000원 시나리오를 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문 및 매각기일 전 최신 점유관계를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최근 평균 수준’
이 물건의 강점은 권리구조입니다. 2019.02.27. 원광신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 신건 최저가 62,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 62,000,000원과 정확히 같습니다. 최근 가격 추세가 10.6% 상승했고 최신 거래가 65,000,000원이어서 과도하게 높은 가격이라고 단정할 근거는 없지만, 최근 평균보다 싸게 사는 구조 역시 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 신건 가격 메리트는 제한적으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
