전주지방법원 2026타경30074. 전주시 덕진구 인후동1가 ‘인후동한신휴플러스’ 110동 6층 603호 아파트입니다. 감정가는 482,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 482,000,000원입니다. 현 소유자는 윤미이며, 2020년 3월 17일 매매를 원인으로 같은 해 6월 30일 거래가액 377,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 전주농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 소재혁의 가압류·강제경매는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시되어 있고, 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유 상황은 구분해서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 1029 인후동한신휴플러스 110동 6층 603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 157.903㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 6층 |
| 소유자 | 윤미 (2020.06.30. 소유권이전 · 거래가액 377,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 482,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 373,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 분석의 기준은 2020.06.30. 설정된 전주농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 180,000,000원이고, 2023.07.17. 변경계약으로 채권최고액 162,000,000원이 등기되어 있습니다. 그 뒤 2023.07.07. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 165,600,000원, 2025.10.28. 소재혁의 가압류 373,800,000원, 2026.01.26. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
인후동한신휴플러스는 1,236세대, 2006년 11월 17일 사용승인 단지입니다. 분석 대상과 면적이 일치하는 157.9㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 466,000,000원이고, 최근 12개월 9건 평균은 465,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 484,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 157.9㎡ | 9 | 484,000,000원 |
| 2026.04 | 157.9㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.04 | 157.9㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 157.9㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 157.9㎡ | 16 | 470,000,000원 |
| 2025.12 | 157.9㎡ | 1 | 445,000,000원 |
| 2025.12 | 157.9㎡ | 10 | 474,000,000원 |
| 2025.10 | 157.9㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 157.9㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 157.9㎡ | 18 | 477,000,000원 |
| 2025.05 | 157.9㎡ | 18 | 477,000,000원 |
| 2025.05 | 157.9㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 465,333,333원 |
현재 최저가 482,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.6%입니다. 전체 거래 평균 466,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 시세 아래가 아닙니다. 최신 거래 484,000,000원과는 비슷한 수준이지만, 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세가 -0.6%로 소폭 하락하고 있으므로 신건 가격에 별도의 가점을 줄 근거는 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 482,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,220,000원 |
| 1. 근저당 · 전주농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 165,600,000원 | 165,600,000원 |
| 3. 가압류 · 소재혁 | 373,800,000원 | 129,180,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 소재혁 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 482,000,000원 가정 시 총 채권액 719,400,000원 가운데 474,780,000원이 배당되고 244,620,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰 시 가격 부담은 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 482,000,000원 | 474,780,000원 | 244,620,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 385,600,000원 | 379,401,600원 | 339,998,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 308,480,000원 | 303,361,280원 | 416,038,720원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 해당 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 향후 유찰이 발생한다면 이 물건의 경제성 변화는 주로 낙찰가격 자체의 하락에서 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주전라초등학교 서측에 연접하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측에는 버스승강장이 있는 견훤로, 남측에는 안덕원로가 진행합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 6층 603호이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 남측 약 25미터, 서측 약 8미터 포장도로와 접하며 출입구는 서측과 남측에 있습니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등이 포함되며 전라초등학교·동중학교 관련 교육환경보호구역이 적용됩니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 547,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,236세대 단지이고 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 395,000,000원부터 510,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 482,000,000원은 최근 12개월 평균 465,333,333원의 103.6%입니다. 현재 회차를 단순히 할인된 경매가격으로 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 대비 이전 거래 추세가 -0.6%이므로 전체 평균 466,000,000원만 근거로 가격을 낙관하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 전주농업협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 180,000,000원에서 2023.07.17. 162,000,000원으로 변경등기가 있으므로 원본 등기를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.30. 전주농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 근저당·가압류·강제경매가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수할 권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최저가 482,000,000원은 최근 12개월 평균 465,333,333원의 103.6%이고, 최근 추세는 -0.6%입니다. 최신 2026년 7월 거래가 484,000,000원과는 비슷하지만 신건에서 뚜렷한 할인폭이 확보된 상태는 아닙니다. 권리는 정리형, 가격은 시세권. 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 482,000,000원을 지불할 만큼의 가격 경쟁력이 있는지 판단하는 데 있습니다.
