전주지방법원 2025타경323. 군산시 오식도동 871-14 소재 부동산으로, 용도는 기타 + 토지입니다. 토지는 공장용지 4,157.9㎡이고 전용공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 등기상 소유자는 주식회사에이엠티이며, 2013.08.30. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 채권최고액 1,440,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 신용보증기금·중소기업은행· 전북신용보증재단 등의 가압류와 국·군산시의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.
등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 확정해서는 안 됩니다. 현황조사에서 신진STA 주식회사(대표 김기용)가 사무실을 사용하는 것으로 확인됐지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 입찰 전 점유관계와 보증금 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경323 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 오식도동 871-14 · 전북특별자치도 군산시 산단동서로 150 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 4,157.9㎡ · 지목 공장용지 |
| 소유자 | 주식회사에이엠티 |
| 감정가 / 최저가 | 2,315,396,500원 / 2,315,396,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 1,567,577,647원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(창고) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2013.08.30. 을구 2번 주식회사전북은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권 576,000,000원과 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.02.11. 전북신용보증재단에 139,217,860원이, 2025.05.09. 신용보증기금에 556,767,049원이 각각 근저당권 일부 대위변제에 따라 이전된 기록도 있습니다.
② 점유자 분석 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신진STA 주식회사(대표:김기용) | 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
현황조사상 확인된 실제 점유자는 1곳입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 신진STA 주식회사 자체가 사무실을 사용하는 것으로 조사됐습니다. 그러나 전입신고일·확정일자· 보증금·차임이 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,315,396,500원으로 신건입니다. 그러나 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 2,315,396,500원 · 감정가 100% |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 1,852,317,200원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 1,481,853,760원 · 감정가 64% |
④ 예상배당표 (매각가 2,315,396,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,553,965원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,150,500,000원 | 273,842,535원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 79,390,943원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 335,151,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김종운(금17,799,044원 | 145,344,965원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 53,480,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,779,867,788원 중 예상 배당액은 2,289,842,535원이고, 미배당액은 1,490,025,253원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모
- 토지. 공장용지 4,157.9㎡, 평지·세로장방형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 전용공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 추가 구역. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고 공공시설구역 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 94,000원/㎡입니다.
- 매각조건. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물인 창고도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 신진STA 주식회사의 보증금과 점유·사업자등록 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·군산시 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 근저당 일부이전 확인. 전북신용보증재단 139,217,860원, 신용보증기금 556,767,049원의 대위변제·일부이전 관계를 원등기와 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 감정가 2,315,396,500원이 시장가 대비 적정한지 산업용 부동산 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각 및 제시외 창고 포함 여부를 감정서·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 정리는 비교적 선명, 점유·가격은 확인 전제”
이 사건의 말소기준은 2013.08.30. 주식회사전북은행 근저당권으로 선명합니다. 이후 등기상 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 다만 현황조사상 사무실 점유자가 존재하면서 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 변수가 남습니다. 여기에 실거래 시세 비교자료도 없어 감정가 2,315,396,500원의 가격 매력을 평가할 근거가 부족합니다. 등기 권리는 비교적 정리되어 있지만, 점유관계와 가격 검증을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
