전주지방법원 2026타경30125. 전주시 완산구 삼천동1가 신일아파트 1동 4층 409호입니다. 감정 이용상태 역시 아파트이며, 철근콘크리트조 벽식구조 5층 건물 중 4층입니다. 현재 소유자는 김경자이고, 2015년 7월 10일 거래가액 84,000,000원으로 소유권을 취득한 기록이 확인됩니다. 현존 권리에서 핵심은 2023년 12월 28일 설정된 전주농업협동조합 근저당권 104,400,000원입니다.

이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 현대카드 가압류 17,846,028원, 전북신용보증재단 가압류 35,234,425원, 2026년 2월 3일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 114,000,000원이라는 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

임차인 없음. 따라서 실제 임차인은 0명이고, 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제도 없습니다. 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 말소기준인 전주농업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격

신일아파트 동일 면적대 59.97㎡의 최근 12개월 실거래는 80,000,000원~102,000,000원입니다. 12건 평균은 94,875,000원, 최신 2026년 7월 거래는 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 114,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.2%입니다.

특히 본건과 같은 4층 거래도 2026년 7월 96,000,000원과 92,000,000원, 2026년 4월 100,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 114,000,000원은 최신 거래 100,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부가 아니라 최근 실제 거래가격을 기준으로 응찰가를 판단해야 하는 사건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

가정 매각가 114,000,000원에서 채권자 총 청구액은 157,480,453원, 예상 배당액은 111,604,000원이며 미배당은 45,876,453원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 제시 자료 기준 매수인 인수는 0원입니다.

④ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 최근 시세권 진입

현재 회차 114,000,000원은 최근 평균 94,875,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 91,200,000원입니다. 이 가격은 최근 실거래 범위 80,000,000원~102,000,000원 안에 들어옵니다. 즉 이 사건은 권리 해결을 기다릴 필요가 있는 물건이 아니라 가격 조정을 기다릴 필요가 있는 물건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주삼천남초등학교 동측 인근이며, 부근은 아파트단지 중심의 주택지대입니다. 노변을 따라 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북동측 왕복 8차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 5층 중 4층 409호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지붙임 등, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(삼천) 등이 적용되고 광로2류·중로1류에 접합니다.
• 토지. 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 608,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지·가격대. 신일아파트는 410세대, 1991년 8월 1일 준공이며 동일 면적 최근 12건 거래는 80,000,000원~102,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 가격을 시세와 먼저 대조. 신건 114,000,000원은 최근 12개월 평균 94,875,000원의 120.2%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 현재 최저가를 저가 매물로 보면 안 됩니다.
• 같은 층 거래 확인. 2026년 7월 동일 4층 거래가 96,000,000원과 92,000,000원이고 2026년 4월 4층 거래는 100,000,000원입니다.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 91,200,000원, 2회 유찰 시 72,960,000원으로 제시돼 있어 최근 실거래와의 가격 관계가 크게 달라집니다.
• 명도·현황 재확인. 임차인은 없지만 실제 현황과 점유 상태는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
• 관리비 및 세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 미납 관리비와 조세 관련 사항은 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 합격, 신건 가격은 보류”

이 물건은 권리보다 가격을 봐야 합니다. 전주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 인수액이 없다는 것은 현재 가격이 싸다는 뜻이 아닙니다. 신건 실질취득액 114,000,000원은 최근 12개월 평균 94,875,000원의 120.2%이고 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다.

따라서 현재 회차에서는 권리상 안전성과 가격 매력을 분리해서 판단해야 합니다. 권리는 단순하지만 가격은 최근 실거래 이상입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격 91,200,000원부터는 최근 거래 범위 안으로 들어오기 때문에 가격 조건이 달라집니다. 이 사건의 결론은 “인수 위험은 낮지만, 신건 114,000,000원에는 가격 메리트가 없다”입니다.