전주지방법원 2025타경368. 군산시 미룡동 484-2의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 309,905,880원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2014.03.14. 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 180,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 군산시 압류, 임의경매개시결정과 2026년 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 실제 조사 대상이 구자인, 방준웅 2명으로 나타납니다. 구자인은 1997.08.19. 전입신고가 확인되어 말소기준보다 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력을 확정적으로 단정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 확인이 선행되어야 합니다. 방준웅은 전입신고일과 보증금 모두 확인되지 않아 역시 승계 위험을 판단할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경368 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미룡동 484-2 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 소유자 | 서재원 · 단독소유 |
| 토지 | 555.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 197,400원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 309,905,880원 / 309,905,880원 (신건) |
| 청구금액 | 130,504,642원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험을 분리해서 봐야 한다
등기상 핵심은 명확합니다. 2014.03.14. 농협은행주식회사 근저당권 180,000,000원이 말소기준입니다. 2022.02.21. 국의 압류, 2024.12.10. 군산시 압류, 2025.04.17. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 2026.01.23. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 이 사건의 핵심 리스크
| 성명 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구자인 | 1997.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 방준웅 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
실제 조사 대상은 2명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없습니다. 구자인의 경우 전입신고일 자체는 1997.08.19.로 말소기준일인 2014.03.14.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 현황조사에는 “건물을 발견하지 못하였음”으로 기재되어 있습니다. 따라서 전입일만으로 매수인이 승계할 보증금 액수를 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,905,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,138,682원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,767,198원 |
현재 계산상 채권자 총 청구액 180,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 124,767,198원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 확인 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 309,905,880원 | 180,000,000원 | 0원 | 124,767,198원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 247,924,704원 | 180,000,000원 | 0원 | 63,653,758원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 198,339,763원 | 180,000,000원 | 0원 | 14,763,006원 |
등기상 배당만 보면 2회 유찰 가격인 198,339,763원까지 내려가도 농협은행 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 이 사건에는 보증금 미상의 점유관계가 있으므로 유찰 가격만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차보증금이 확인될 경우, 낙찰가가 낮아져도 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커질 수 있어 실질취득비용은 별도로 재계산해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 가운데 일련번호2는 주택, 일련번호5는 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 주택과 창고는 모두 시멘트블록조 스레트지붕 단층입니다. 주택에는 기본적인 위생·급배수설비와 화목보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 군산시 산북동 군산미성초등학교 동측 근거리 일대는 일부 주택·농경지·임야 등이 소재하는 미개발 지대이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건 및 인근으로 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 미룡동 484-2는 555.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 197,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역에 해당하고 준보전산지에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구자인 보증금 확인. 1997.08.19. 전입신고가 확인되는 만큼 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부와 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 방준웅 권원 확인. 전입신고일과 보증금 모두 미상이므로 점유 원인과 임대차 여부가 확인되기 전에는 승계 위험을 0원으로 잡지 마세요.
- 현황조사 문구 확인. 구자인 조사에는 “불상(건물을 발견하지 못하였음)”이 기재돼 있어 실제 목적물과 주민등록·점유관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 예상배당 순서와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 토지 현황 확인. 감정평가상 일부 다른 일련번호 토지는 공부상 지목과 달리 구거 또는 도로로 이용되는 부분이 있으므로 매각대상 전체의 현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없고 임차보증금도 확인되지 않았으므로 현재 최저가 309,905,880원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실제 인수위험 0원”
이 사건은 등기부만 읽으면 단순합니다. 2014.03.14. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 임의경매개시결정은 소멸하며, 현재 계산된 배당 시나리오에서도 미배당액은 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 1997.08.19. 전입한 구자인의 보증금이 확인되지 않았고 방준웅도 전입일·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 실제 임차인 2명의 권원과 보증금이 확정되기 전에는 매수인 부담을 0원으로 단정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 ‘등기상 소멸 구조는 단순하지만 임차보증금 승계 위험이 미확정인 사건’입니다. 신건 최저가 309,905,880원이나 향후 247,924,704원·198,339,763원으로 내려가는 유찰 가격만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 먼저 임대차계약·점유·보증금·확정일자를 확인한 뒤, 실제 인수액을 포함한 실질취득비용으로 다시 계산하는 것이 순서입니다.
