서울동부지방법원 2024타경195. 서울 성동구 사근동 291-25의 철근콩크리트조 스라브지붕 4층 건물과 토지가 대상입니다. 감정 이용상태는 지1층 및 1층 공장·창고(주택), 2층 일부 근린생활시설, 2층 일부부터 4층까지 주택입니다. 현재 공유자는 김성업·신관식·신원식·이주현·임종호이고, 등기상 경매개시결정은 신원식 지분에 관하여 2024.02.02. 기입됐습니다.
말소기준권리는 1986.05.03. 설정된 배동혁 근저당권입니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 김상욱 전세권은 1985.09.13. 설정되어 전세금 13,000,000원, 최범석 전세권은 1985.09.16. 설정되어 전세금 12,000,000원으로 기재돼 있고 둘 모두 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있습니다. 권희자 전세권은 범위가 3층 주택용 남쪽 2분의 1로 표시되지만 접수일자가 빠져 있어 판정 불가 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경195 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 291-25 · 사근동11나길 26 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공장·창고·근린생활시설·주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콩크리트조 스라브지붕 4층 |
| 토지 | 260.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,638,000원/㎡ |
| 공유자 | 김성업, 신관식, 신원식, 이주현, 임종호 |
| 감정가 / 최저가 | 780,229,800원 / 780,229,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 19,312,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 있다
그 이후 압류·가압류와 후순위 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다. 1991.05.31. 성동구청 압류, 1997.07.07. 국 압류, 1998.12.23. 서울특별시성동구청 압류, 2019.10.28. 신관식·신원식 지분 압류, 2022.07.06. 김영아 가압류, 2019.10.17. 정종민 근저당권, 2024.02.02. 경매개시결정 등이 이에 해당합니다.
② 점유·공유지분 — 임차인 명단보다 등기권리가 먼저다
별도의 임차인 조사 내역은 없습니다. 그러나 이것이 곧 “인수 0원”을 의미하지는 않습니다. 이 사건은 임대차 보증금 신고가 아니라 등기된 선순위 전세권 자체가 확인되기 때문입니다. 김상욱·최범석 전세권은 점유 여부와 별개로 등기상 인수 판정이 되어 있으므로 입찰 전 존속 여부, 말소 가능성 및 실제 권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
| 권리자 | 범위 | 전세금 | 말소기준 대비 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김상욱 | 2층주택 남쪽 2분의 1 | 13,000,000원 | 1985.09.13. → 1986.05.03. 이전 | 매수인 인수 |
| 최범석 | 1층 서쪽 3분의 2 점포 | 12,000,000원 | 1985.09.16. → 1986.05.03. 이전 | 매수인 인수 |
| 권희자 | 3층 주택용 남쪽 2분의 1 | 미상 | 접수일자 미상 | 판정 불가 |
공유관계도 단순하지 않습니다. 현재 등기상 공유자는 5명이고, 2024.02.02. 강제경매개시결정은 신원식 지분에 관하여 기입되어 있습니다. 전체 부동산을 단독 소유하는 일반 매각과 동일하게 볼 수 없으므로, 실제 매각대상 지분 범위와 토지·건물의 대응관계를 반드시 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조해야 합니다.
③ 배당표 (매각가 780,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,202,290원 |
| 전세권 · 김상욱 | 미상 | 0원 |
| 전세권 · 최범석 | 미상 | 0원 |
| 근저당권 · 배동혁 | 미상 | 0원 |
| 근저당권 · 정종민 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 가압류 · 김영아 | 18,641,674원 | 18,641,674원 |
| 경매개시결정 · 김영아 | 19,312,957원 | 19,312,957원 |
| 전세권 · 권희자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 407,072,079원 |
위 배당 계산에서는 채권액이 확인되지 않은 김상욱·최범석·배동혁·권희자 권리가 배당액 0원으로 제외되어 있습니다. 따라서 계산상 미배당 0원·잔여 407,072,079원이 나타나더라도 실제 선순위 인수위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 780,229,800원 또는 최저가 780,229,000원이 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 선순위 전세권 최소 25,000,000원과 권희자 전세권의 추가 위험, 공유지분 구조까지 고려하면 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 780,229,000원 | 0원 | 407,072,079원 |
| 1회 유찰 · 80% | 624,183,200원 | 0원 | 252,586,737원 |
| 2회 유찰 · 64% | 499,346,560원 | 0원 | 128,998,463원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사근초등학교 북동측 인근이며 단독·다가구주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장 및 마장역(지하철 5호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 지1층 및 1층은 공장 및 창고(주택), 2층 일부는 근린생활시설, 2층 일부부터 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 260.0㎡의 대지, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이 확인됩니다.
- 토지거래계약 허가구역. 지정기간은 2024.01.04.부터 2025.01.03.까지로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 김상욱 13,000,000원·최범석 12,000,000원의 전세권이 현재도 유효한지, 별도 말소·소멸 사유가 있는지 확인해야 합니다.
- 권희자 전세권 확인. 접수일자와 전세금이 빠져 있어 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 매각 대상 범위 확인. 경매개시결정이 신원식 지분에 관하여 기입되어 있으므로 실제 매각지분과 토지·건물 지분을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 공유물 이용관계. 공유자 김성업·신관식·신원식·이주현·임종호와의 사용·수익 관계가 발생할 수 있으므로 단독 소유 물건처럼 접근하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 배당 순위 변동을 점검해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 공매취소공고의 종결 여부를 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 신건 가격보다 권리 구조가 먼저다
이 사건을 “감정가 780,229,800원, 신건 최저가 780,229,000원”이라는 숫자만으로 판단하면 핵심을 놓치게 됩니다. 말소기준인 1986.05.03. 배동혁 근저당권보다 앞선 김상욱·최범석 전세권이 있고, 확인되는 전세금만 25,000,000원입니다. 여기에 권희자 전세권은 일자와 금액이 미상이라 추가 위험을 확정하지 못했습니다.
더구나 현재 등기상 공유자는 5명이고 경매개시결정은 신원식 지분에 관하여 표시돼 있습니다. 실거래 시세도 없어 신건 최저가의 가격 경쟁력을 검증할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리는 소멸하니 안전하다”는 유형이 아니라, 선순위 전세권과 매각지분 범위를 먼저 확정해야 하는 고난도 사건입니다. 입찰 판단은 권희자 전세권의 순위·금액과 실제 매각대상 지분이 확인된 뒤에야 가능합니다.
