💰 실질취득 2,610,000,000원 📊 최근12개월 대비 75.0% 🔐 매수인 인수 0원 🏠 실제 임차인 1명
서울동부지방법원 2024타경54864. 송파구 방이동 올림픽선수기자촌아파트 218동 1층 102호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 1988.06월 준공된 철근콘크리트구조 10층 건물의 제1층 102호로, 1·2층 복층형입니다. 소유자는 최행세이며, 현재 권리분석의 기준점은 2023.06.05 설정된 서울축산업협동조합 채권최고액 120,000,000원의 근저당입니다. 그 뒤의 서울축산업협동조합 근저당, 국 근저당, 경매개시결정, 김경은 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 유미란 1명으로 조사됐습니다. 102호 전입일은 2023.06.26으로 말소기준권리보다 늦고, 배당요구는 2024.06.07 접수됐습니다. 자료상 대항력은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 배당요구를 했다는 사실만으로 구체적인 배당액이나 우선변제 순위를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경54864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로 1218, 218동 1층102호 (방이동,올림픽선수기자촌아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 제1층 102호(1,2층 복층형) |
| 시세 매칭 면적 | 126.18㎡ |
| 소유자 | 최행세 · 소유권이전 등기 1991.09.27 · 원인 1988.01.19 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 2,610,000,000원 / 2,610,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정백 / 160,119,158원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.06.05 접수된 서울축산업협동조합 근저당 120,000,000원입니다. 이어 2023.06.13 같은 조합의 근저당 360,000,000원, 2023.06.16 국의 근저당 165,000,000원, 2024.04.23 최정백의 강제경매개시결정, 2025.02.19 김경은의 근저당 1,300,000,000원이 이어지며 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.12.26 설정됐던 주식회사오케이대부캐피탈평택 450,000,000원 및 주식회사오케이대부캐피탈 300,000,000원의 근저당은 2025.01.07 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유미란 | 102호 | 2023.06.26 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균의 75.0%
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선했습니다. 이 물건의 현재 실질취득액은 인수 0원이므로 최저가와 같은 2,610,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 3,480,000,000원이고, 실질취득액은 그 평균의 75.0%입니다. 최신 거래는 2026.05 3,750,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 10.1%로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 131.76㎡ | 4 | 3,750,000,000원 |
| 2025.09 | 135.99㎡ | 9 | 3,650,000,000원 |
| 2025.07 | 135.99㎡ | 9 | 3,200,000,000원 |
| 2025.06 | 135.99㎡ | 9 | 3,320,000,000원 |
| 2025.03 | 135.99㎡ | 11 | 2,970,000,000원 |
| 2025.03 | 135.99㎡ | 7 | 3,250,000,000원 |
| 2025.03 | 131.76㎡ | 4 | 3,400,000,000원 |
| 2025.03 | 131.76㎡ | 9 | 3,300,000,000원 |
| 2025.02 | 135.99㎡ | 13 | 3,100,000,000원 |
| 2025.02 | 135.99㎡ | 11 | 3,080,000,000원 |
| 2024.12 | 135.99㎡ | 1 | 3,040,000,000원 |
| 2024.11 | 135.99㎡ | 3 | 3,150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.18㎡ 매칭 | 4건 | 3,480,000,000원 |
전체 12건 평균은 3,267,500,000원이지만 가격 메리트 판단의 중심은 그 수치가 아닙니다. 최근 12개월 평균 3,480,000,000원과 최신 거래 3,750,000,000원을 우선하면, 현재 실질취득 2,610,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%입니다. 최근 추세도 10.1%로 제시되어 있어, 현재 가격은 최근 거래 흐름보다 낮은 구간에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,610,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,500,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 근저당 · 국 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 최정백 | 160,119,158원 | 160,119,158원 |
| 6. 근저당 · 김경은 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 476,380,842원 |
현재 회차에서는 채권 합계 2,105,119,158원이 전액 배당되는 가정이고, 소유자 잔여는 476,380,842원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 유미란의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 오륜초등학교 북서측 인근 대단지 아파트로, 주변에 대단지 아파트단지·공원·학교·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하철5호선과 9호선이 교차하는 올림픽공원역이 인근에 있고, 양재대로 변 노선버스정류장과 대단위 아파트단지의 차량 출입 여건을 바탕으로 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 1988.06월 준공 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물이며, 본건은 제1층 102호의 1·2층 복층형입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 올림픽선수기자촌3단지 1,504세대, 준공일 1988.06.14입니다. 비교 실거래 12건의 전체 평균은 3,267,500,000원이고 최근 12개월 평균은 3,480,000,000원입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 15,180,000원/㎡입니다. 정비예정구역, 과밀억제권역, 하천구역, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득액은 2,610,000,000원이며 최근 12개월 평균 3,480,000,000원의 75.0%입니다. 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차인 확인. 유미란의 전입은 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 2023.06.05 서울축산업협동조합 근저당과 이후 근저당·경매개시결정의 매각소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 2,088,000,000원, 2회 유찰 시 1,670,400,000원이며 두 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정입니다. 실제 잔여와 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “이번 사건의 핵심은 인수가 아니라 가격과 임차인 배당확인”
이 사건의 권리구조는 매수인 관점에서 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023.06.05 서울축산업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 유미란의 전입일은 2023.06.26으로 뒤에 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 2,610,000,000원입니다.
가격도 최근 거래 기준에서 경쟁력이 확인됩니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 3,480,000,000원의 75.0%이고 최신 거래는 3,750,000,000원, 최근 거래 추세는 10.1%입니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가 뒤에 큰 임차보증금 인수가 숨은” 구조가 아니라, 인수 0원을 전제로 현재 실질취득 자체가 최근 시세보다 낮게 형성된 사건입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 실제 배당관계는 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
