전주지방법원 2025타경398. 군산시 성산면 산곡리의 토지와 창고 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 창고로 이용 중이며, 주변은 공장·농경지·임야가 소재하는 농촌지역입니다. 이 사건의 권리분석 출발점은 2018년 7월 30일 설정된 주식회사전북은행의 을구 1번 근저당권 90,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 소유권은 2025년 2월 16일 상속을 원인으로 2025년 6월 2일 강오복 15분의 5, 강수연 15분의 5, 문광순 15분의 3, 강성화 15분의 2의 공유로 이전됐습니다. 이후 전북은행이 2025년 6월 12일 임의경매를 개시했습니다. 등기권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 이 물건의 실제 난도는 등기보다 점유·현황·제시외 시설과 토지 이용성 쪽에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

말소기준은 2018.07.30. 을구 1번 전북은행 근저당 90,000,000원입니다. 같은 날 전북은행 명의로 84,000,000원·96,000,000원·108,000,000원의 근저당이 추가 설정됐고, 이후 정길수 230,000,000원, 김정환 200,000,000원, 김종대 150,000,000원의 근저당이 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

갑구에도 군산시 압류, 신용보증기금 57,735,886원 가압류, 금산농업협동조합 45,640,246원 가압류, 경매개시결정과 공유자 지분에 대한 국·태안군 압류가 이어지지만 역시 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 99.38%, 그러나 시세 우위는 확인되지 않았다

감정가는 695,827,200원, 현재 최저매각가는 691,499,200원으로 감정가의 약 99.38%입니다. 유찰 횟수는 0회입니다. 현재 최저가와 감정가의 차이는 4,328,000원에 불과합니다.

다만 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 특히 물건이 일반 공동주택이 아니라 창고 + 토지이므로, 감정가 대비 99.38%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론내릴 수 없습니다. 현재 회차에서의 실질취득액도 인수 0원을 반영하면 691,499,200원으로, 사실상 현재 최저매각가와 같습니다.

③ 예상배당표 (매각가 691,499,200원 가정)

채권총액 1,061,376,132원 중 예상 배당액은 682,184,208원, 미배당은 379,191,924원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 현황·제시외 건물 — 이 사건의 핵심 실사 포인트

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
• 창고 이용. 감정평가상 기호5(가,나,다)는 창고로 이용 중입니다. 기호5(가)는 일반철골구조 홑강판지붕 단층, 기호5(나,다)는 경량철골구조 홑강판지붕 단층으로 조사됐습니다.
• 구조 차이. 목록5의 공부상 구조는 ‘경량철골조’이나 현황은 ‘철골조’로 기재돼 있습니다.
• 제시외 시설 매각 제외. 지상에 다수의 콘테이너 및 이에 부착된 이동이 용이한 시설이 있고, 감정서상 기호 ㄱ~ㄷ 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
• 제시외 이용. 기호 ㄱ은 사무실, 기호 ㄴ은 창고, 기호 ㄷ은 보일러실로 이용 중이며, 기호 ㄱ에는 난방시설이 있습니다.
• 건축물대장 소유자 차이. 감정서상 기호 ㄱ은 건축물대장이 존재하지만 건축물대장상 소유자가 본건 소유자와 상이한 것으로 기재돼 있습니다.
• 가격 반영. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받는 경우의 평가액으로 정해졌습니다.

⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 군산시 성산면 산곡리 ‘작촌마을’ 북측 인근으로 주변에 공장·농경지·임야 등이 소재하는 농촌지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통시설이 소재하며 지방도 변에 위치해 제반 교통사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
• 토지. 토지 정보상 1,183.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 상업용, 완경사·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 확인되며, 일부 토지는 소로2류 접합·저촉, 지방도744호 도로구역·접도구역과 관련됩니다.
• 주변 현황. 기호1~4 지상에는 다량의 건축자재가 산적해 있는 것으로 조사됐습니다.
• 공부 차이. 감정요항표의 토지 관련 공부와의 차이는 ‘없음’으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 메리트 단정 금지. 현재 최저가는 감정가의 99.38%이고 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 점유·임대 확인. 임대관계 미상이므로 실제 사용자를 확인하고, 점유자가 있다면 점유 개시시점·보증금·사업자등록 또는 전입·확정일자 등을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각 제외되는 콘테이너 및 제시외 시설의 위치·소유자·철거 또는 계속 사용 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 기호 ㄱ의 건축물대장상 소유자가 본건 소유자와 다르므로 실제 권리관계와 사용관계를 확인해야 합니다.
• 구조 현황 확인. 목록5의 공부상 ‘경량철골조’와 현황 ‘철골조’ 차이를 원본 감정서와 현장에서 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 실제 세액을 확인해야 배당 변동 폭을 판단할 수 있습니다.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 도로구역·접도구역·소로 저촉 여부가 이용계획에 미치는 영향을 필지별로 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현황은 검증 전

이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2018년 7월 30일 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 현재 회차에서도 379,191,924원의 미배당이 발생하지만, 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

반면 가격은 아직 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 691,499,200원은 감정가 695,827,200원의 99.38%이고, 비교 가능한 최신 실거래나 최근 12개월 평균가격이 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 매각 제외 제시외 건물, 건축물대장상 소유자 차이, 세금 압류, 창고·토지의 이용규제까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원, 그러나 입찰 판단은 현장과 가격 검증을 거친 뒤. 이 물건의 핵심은 그 구분입니다.