전주지방법원 2025타경415. 익산시 영등동 영등신일아파트 102동 3층 309호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 3층이며, 비교 실거래 면적은 84.94㎡대입니다. 현재 소유자는 김귀만·도현순으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 등기상 핵심은 2014년 하나은행 근저당이고, 현재 남아 있는 후순위 채권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 복잡한 인수권리가 아니라 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 164,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균은 122,833,333원, 최신 2026년 8월 거래는 116,000,000원입니다. 더구나 최근 12건 중 최고 거래가도 145,000,000원이라, 신건 최저가 자체가 최근 실거래 범위 위에 놓여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경415 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 714-1 영등신일아파트 102동 3층 309호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 약촌로 202 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 중 3층 · 비교 실거래 면적 84.94㎡대 |
| 소유자 | 김귀만 2분의 1 · 도현순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 56,771,975원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.07.15. 을구 14번 하나은행 근저당권, 채권최고액 94,320,000원입니다. 그 뒤 현재 남아 있는 엔씨파이낸스대부 근저당, 단비대부·페퍼저축은행·하나은행·한국씨티은행 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.64억은 최근 시세보다 높다
영등신일아파트 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 122,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 116,000,000원입니다. 신건 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 133.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 6 | 116,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 7 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 144,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 1 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 14 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 122,833,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 105,000,000원~145,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 164,000,000원은 이 표본의 최고 거래가 145,000,000원보다도 높습니다. 최근 평균 대비 133.5%이므로 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 최신 거래 116,000,000원 역시 신건 최저가보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사하나은행 | 94,320,000원 | 94,320,000원 |
| 을구 23번 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 48,100,000원 | 48,100,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사단비대부 | 13,798,776원 | 13,798,776원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 80,061,882원 | 4,685,224원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사하나은행 | 7,872,645원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 76,676,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 총 채권액 320,829,686원 중 채권자 배당액은 160,904,000원, 미배당은 159,925,686원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 159,925,686원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 192,266,486원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 218,139,126원 | 0원 |
권리구조상 유찰에 따라 매수인 인수가 늘어나는 유형은 아닙니다. 현재 회차도 0원, 1회·2회 유찰 시나리오도 모두 인수 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 1.64억은 최근 평균 1.228억을 크게 웃돌고, 1회 유찰 시 131,200,000원도 최근 12개월 평균 122,833,333원보다 높습니다. 2회 유찰 시 104,960,000원은 제공된 최근 실거래 최저 105,000,000원과 인접한 수준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 영등동 소재 영등초등학교 남동측 인근이며, 주변은 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 3층 309호이며, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 아파트 동측 약 15미터, 서측 약 12미터 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 457,400원/㎡입니다.
- 단지. 신일아파트 720세대, 사용승인 관련 기준일은 1992.08.08이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 122,833,333원의 133.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.08 거래는 116,000,000원이고, 최근 12건 최고도 145,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두보다 높습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.07.15 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 159,925,686원의 미배당이 발생하는 시나리오라도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세 위
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현재 회차에서 실제 부담하는 164,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 122,833,333원의 133.5%이고, 최근 실거래 최고 145,000,000원보다도 높습니다. 임대관계도 미상이라 현장 점유 확인은 남아 있습니다. 결론은 “권리는 통과, 신건 가격은 보류”입니다. 이 물건은 최저가가 낮아 보여서가 아니라, 최근 실거래와 비교해 어느 회차에서 가격이 맞아지는지를 중심으로 판단해야 합니다.
