전주지방법원 2025타경418. 군산시 산북동 3574-8의 토지와 주건축물제1동을 대상으로 한 경매입니다. 감정 이용상태는 1층 제2종 근린생활시설(제조업소), 2층 제2종 근린생활시설(사무소)이며 두 층 모두 미운영 상태로 조사됐고, 옥탑1층은 계단실로 이용 중입니다. 소유자는 누리어업회사법인주식회사입니다.
등기상 핵심은 2024.09.27. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 을구 1번 채권최고액 1,344,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 을구 2번 우리은행 근저당 480,000,000원, 2025.02.14. 전소현 근저당 250,000,000원, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들의 실제 대항요건과 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경418 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산북동 3574-8 · 전북특별자치도 군산시 칠성4길 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 제2종 근린생활시설(제조업소) · 2층 제2종 근린생활시설(사무소) · 미운영 상태 |
| 토지 | 대 · 789.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 누리어업회사법인주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,806,356,900원 / 1,806,356,900원 (신건) |
| 청구액 | 1,543,063,001원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2024.09.27. 을구 1번 우리은행 근저당권 1,344,000,000원입니다. 을구 2번 우리은행 근저당과 을구 3번 전소현 근저당, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.08.28. 신용보증기금의 518,971,703원은 을구 1번 근저당권의 일부이전으로 기재되어 있으므로 별도의 새로운 근저당액처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 6건
| 성명·상호 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이덕근 | 미상 | 2001.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박일환 | 미상 | 2024.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안재종 | 201호 / 사무실 | 2024.10.23 | 30,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현아 | 202호 / 사무실 | 2024.10.23 | 20,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 태우(대표:박창환) | 99.0 제곱미터 / 사무실 | 2024.12.17 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신광수 | 789.20 제곱미터 / 사무실 | 2018.06.05 | 미상 | 350,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준 이후 전입한 박일환·안재종·이현아·유한회사 태우는 제공된 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 이덕근과 신광수는 전입일 자체가 말소기준보다 빠릅니다. 하지만 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 인수액을 계산할 수는 없습니다. 특히 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 실제 성립 및 배당 후 잔존보증금 여부를 먼저 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건의 최저매각가는 감정가와 동일한 1,806,356,900원이고 아직 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다. 토지의 공시지가는 253,000원/㎡이지만 공시지가는 실거래가를 대체하는 가격 비교 지표로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,806,356,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 20,463,569원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,344,000,000원 | 1,344,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 441,893,331원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 전소현 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,074,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 1,785,893,331원, 미배당액은 288,106,669원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 특히 선순위 점유자의 실제 보증금·배당관계가 확인되면 매수인 부담 판단도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 산북동 소재 군산산북초등학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재해 제반 교통사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 드라이비트·징크판넬붙임 등, 내벽은 판넬·몰탈위 페인트·벽지·내부인테리어 등, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 이용상태. 1층 제2종 근린생활시설(제조업소), 2층 제2종 근린생활시설(사무소)이나 모두 미운영 상태이고 옥탑1층은 계단실로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수 위생시설, 시스템냉난방시설, 소방시설 등이 되어 있으나 시스템냉난방시설은 실외기 부재로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 789.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,806,356,900원의 시장 적정성과 매각 후 환금성을 수치로 판정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이덕근 점유관계 확인. 2001.10.19. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 신광수 점유관계 확인. 2018.06.05. 전입, 789.20 제곱미터 사무실 사용, 차임 350,000원으로 조사됐습니다. 보증금이 미상이므로 인수 가능 금액을 확정해야 합니다.
- 후순위 임차관계 확인. 안재종 30,000,000원, 이현아 20,000,000원, 유한회사 태우 10,000,000원의 보증금이 확인되며 모두 말소기준 이후 전입입니다. 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 배당표의 0원 인수액과 권리분석을 혼동하지 말 것. 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 1,445,085,520원, 2회 유찰 시 1,156,068,416원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 가격들이 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
- 건물 상태. 제조업소·사무소가 미운영 상태이고 시스템냉난방시설 실외기가 부재한 것으로 조사됐으므로 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유자의 임대차계약 및 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “명시 인수권리 없음”만으로 끝낼 사건은 아니다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.27. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 근저당·압류는 매각으로 정리됩니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 표시합니다. 하지만 이덕근과 신광수의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상, 대항력과 매수인 인수금액은 가능·미상 상태입니다.
가격 역시 현재는 신건 최저가 1,806,356,900원이라는 사실만 확인될 뿐, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 ‘신건이 싸다’, ‘유찰되면 시세보다 싸진다’는 식의 가격 가점도 줄 수 없습니다. 이 사건은 최저가보다 선순위 점유 보증금 확인이 먼저입니다. 인수 가능 금액이 확정되어야 실질취득원가가 정해지고, 그 이후에야 입찰가격을 계산할 수 있습니다.
