한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리 구조는 단순합니다. 다만 가격은 아직 매력적이지 않습니다. 최저가 4,500만원은 최근 12개월 실거래 평균 3,412만원보다 높고, 최신 거래 3,300만원 대비도 높은 수준입니다. 권리는 깨끗하지만 가격 조정 여부를 확인해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
45,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 12개월 평균
34,125,000원
8건 기준
최저가 ÷ 최근시세
131.9%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
인수권리 없음
전주지방법원 2025타경516. 군산시 나운동 우진 제13동 501호 아파트입니다. 말소기준권리는 2021년 3월 24일 설정된 군산반석신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김수진 근저당, 삼성카드·롯데카드 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격 판단에서는 주의가 필요합니다. 전체 평균 거래가는 4,233만원이지만 최근 거래 흐름은 하락했습니다. 최근 12개월 평균 3,412만원, 최신 거래 3,300만원 기준으로 보면 현재 최저가는 최근 시장 가격보다 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 13동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 5층 중 5층 501호 · 전용 55.36㎡ |
| 소유자 | 정창수 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 45,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산반석신용협동조합 / 28,617,292원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부상 2025년 7월 설정된 후순위 근저당과 카드사 가압류가 존재하므로 배당 과정에서 미배당이 발생합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격 검토 필요
동일 단지 우진, 전용 55.36㎡·55.48㎡ 최근 거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.36㎡ | 1 | 33,000,000원 |
| 2026.01 | 55.48㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 55.36㎡ | 2 | 33,000,000원 |
| 2025.10 | 55.36㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.05 | 55.36㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 42,333,333원 |
전체 평균은 42,333,333원이지만 최근 12개월 평균은 34,125,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -41.9%로 하락했습니다. 따라서 과거 평균만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
⚠️ 가격 판단 최저가 45,000,000원은 최근 12개월 평균보다 131.9% 높은 수준입니다. 신건에서 감정가 그대로 낙찰되면 최근 시장 가격 대비 부담이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,210,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 군산반석신용협동조합 | 56,400,000원 | 43,790,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 김수진 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 삼성카드 | 7,589,448원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 롯데카드 | 30,069,084원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최근 시세
최저가 4,500만원은 최근 12개월 평균보다 높습니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
⛔ 가격·물건 관점 최근 시세 대비 최저가가 높고, 아파트 단지에 구조안전 위험시설물 계고문이 부착되어 있습니다. 가격과 현장 상태 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 군산시 문화초등학교 남측 인근으로 아파트단지·연립주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 시설이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 정비구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 우진 390세대, 1979년 준공 단지로 거래는 있으나 최근 거래 가격은 하락 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최근 12개월 평균 3,412만원과 최신 거래 3,300만원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 시설 상태. 아파트 단지 구조안전 위험시설물 계고문 부착 여부와 현장 상태 확인이 필요합니다.
- 권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음입니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 별도 판단”
이 물건은 권리 분석만 보면 단순합니다. 후순위 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수 부담도 없습니다. 그러나 최근 거래 흐름은 하락했고, 신건 최저가는 최근 시장 가격보다 높은 수준입니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 입찰 전 가격 조정 가능성과 현장 상태 확인이 핵심입니다.
