전주지방법원 2025타경542. 익산시 모현동2가 대림빌리지 101동 104호, 전용 26.79㎡ 규모의 근린주택 물건입니다. 소유자는 유영은이며, 현재 경매 원인은 채권자 강해근의 강제경매입니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 2024년 설정된 주택임차권입니다. 이 권리는 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 매수인에게 부담될 가능성이 있으므로 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

임차권등기 자체는 존재하지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 인정되는 경우 보증금 27,000,000원 중 미배당 부분은 매수인이 부담할 수 있어 실질취득금액은 낙찰가와 별도로 증가할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

동일 면적 26.79㎡ 기준 최근 거래는 2,100만원부터 3,100만원까지 형성되어 있습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 최저가는 가격상 접근성이 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 확인. 강해근 임차권등기의 대항력 여부를 주민등록·점유 자료로 확인해야 합니다.
• 인수 위험. 대항력이 인정되고 배당 부족분이 발생하면 매수인 부담 가능성이 있습니다.
• 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 권리비용을 포함한 실질취득가를 계산해야 합니다.
• 환금성. 대림빌리지 84세대, 준공 1997년으로 소규모 단지이며 최근 거래량과 매각성을 함께 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 최근 시세 대비 최저가 자체는 매력적인 구간입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담하는 총비용입니다. 임차권등기 27,000,000원이 존재하고 대항력 판단 자료가 불완전하므로, 입찰자는 반드시 임차인의 권리관계를 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다.