전주지방법원 2025타경554. 익산시 신동 792-18의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 370.2㎡, 제2종일반주거지역의 ‘대’이며 감정평가상 주택 여러 부분이 이용 중입니다. 소유자는 유금수이고, 2023.12.18. 이동열 명의의 채권최고액 444,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 과거 원광새마을금고의 117,000,000원 근저당은 2014.02.03. 해지로 이미 말소됐고, 2023.12.18. 이동열 근저당 이후 2025.09.17. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경554 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 신동 792-18 · 익산대로72길 7-9 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 370.2㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 유금수 (2020.10.13. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 750,199,020원 / 750,199,020원 (신건) |
| 청구액 | 391,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 공시지가 | 731,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
핵심은 2023.12.18. 이동열 근저당입니다. 채권최고액은 444,000,000원이고 채무자는 유금수입니다. 이보다 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 원광새마을금고 근저당은 2014.02.03. 이미 해지·말소됐기 때문에 현재 말소기준으로 볼 수 없습니다.
② 점유자 분석 — 명세서상 인수 0원과 별개로 확인할 부분
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송희일 | 1984.12.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송이준 | 2023.01.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 송희일은 과거 등기부상 소유자였던 인물과 이름이 같아 가장임차인 또는 관계인 가능성이 별도로 지적되어 있습니다. 반대로 이것만으로 임차권이 없다고 단정할 수도 없습니다. 결국 전입의 실체, 임대차계약, 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 750,199,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,901,990원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이동열 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 296,297,030원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 이동열 근저당 444,000,000원이 전액 배당되고 296,297,030원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 2명의 배당·인수 여부 역시 이 금액만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 담보권은 2회 유찰까지 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 750,199,020원 | 444,000,000원 | 0원 | 296,297,030원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 600,159,216원 | 444,000,000원 | 0원 | 147,757,624원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 480,127,372원 | 444,000,000원 | 0원 | 28,926,098원 |
담보권만 놓고 보면 2회 유찰 시 480,127,372원에서도 444,000,000원의 근저당은 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 이것을 곧바로 “2회 유찰이면 안전하다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들의 권리는 담보권 배당표와 별개의 변수입니다.
⑤ 시세 판단 — 감정가만으로 싸다고 판단할 수 없다
이 사건은 동일 조건의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 750,199,020원이나 1회 유찰가 600,159,216원, 2회 유찰가 480,127,372원만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 매력도는 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 토지·건물 개별가치를 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 건물·토지 현황 — 공부와 현황의 차이를 체크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 주택 현황. 감정평가상 기호 1-(가), 1-(나), 1-(다), 2-(마)는 주택 또는 주택 등으로 이용 중입니다.
- 면적 차이. 주택 1층 및 주택 2층의 현황은 각각 35.5㎡, 90㎡로 공부상 면적과 다릅니다.
- 지하실. 지하실 부분은 현재 소재불명으로 기재되어 있습니다.
- 구조 차이. 공부상 벽돌조 및 세멘벽돌조 슬래브지붕이나 현황은 세멘벽돌조 슬래브지붕 위 판넬지붕 부분이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리북일초등학교 서측 인근이며 주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 무왕로 등 간선도로가 인근에 있어 도로 상황은 보통입니다.
- 토지. 370.2㎡, 지목 대, 평지, 사다리형, 소로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 731,700원/㎡입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 송희일의 지위 확인. 1984.12.14. 전입이며 과거 소유자와 동일인으로 보이므로 실제 임대차가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 송이준의 임대차 확인. 2023.01.05. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약서·점유관계를 확인하세요.
- 보증금 확인. 두 점유자 모두 보증금이 미상이라 실질 인수액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위 판단이 남아 있습니다.
- 명세서 원본 대조. 인수권리 ‘해당사항 없음’ 표시와 점유자 조사내용이 어떤 근거로 병존하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 35.5㎡·90㎡ 현황 면적, 소재불명 지하실, 판넬지붕 부분, 제시외 건물을 직접 확인하세요.
- 시세 조사. 단독주택·토지는 아파트보다 개별성이 강하므로 최근 인근 토지·주택 거래를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 위험 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2023.12.18. 이동열 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 2회 유찰까지 근저당 미배당이 0원입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다.
송희일과 송이준은 모두 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없다고 표시돼 있으므로 현재 확정된 인수액은 0원이지만, 선순위 전입의 실체가 확인되기 전까지는 실질취득비용을 750,199,020원으로 완전히 고정해 볼 수 없습니다. 더구나 건물 면적·지붕 구조·지하실 현황에도 차이가 있습니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 먼저 임대차 실체와 현황 차이를 제거하는 것입니다.
