전주지방법원 2025타경569. 익산시 동산동 597-6 상가동 1층 106호입니다. 사건의 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정 이용상태는 “점포1호(현재 공실)”이고 대상은 아파트단지 상가동 1층에 자리합니다. 소유자 탁지혜는 2023.08.09 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 80,000,000원입니다. 같은 날 이리주현신용협동조합의 채권최고액 88,800,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 케이비국민카드 가압류 18,111,358원, 신한카드 가압류 15,066,570원, 그리고 2025.10.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 특히 현황조사상 리츠웰의 전입일은 2021.10.05로 근저당보다 이르고, 보증금 3,000,000원에 우선변제권이 확인되지 않아 배당표에서도 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 동산동 597-6 상가동 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 상가동 1층 · 점포1호(현재 공실) |
| 소유자 | 탁지혜 (2023.08.09 소유권 취득 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,300,000원 / 141,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리주현신용협동조합 / 60,268,485원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.09 을구 5번 이리주현신용협동조합 근저당권 · 88,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 남는다
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차·점유 2명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주시회사 리츠웰 | 20.2530평방미터 106호 | 2021.10.05 | 3,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 3,000,000원 인수 |
| 주시회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금은 없습니다. 실제 확인되는 임차·점유자는 2명입니다. 리츠웰은 대항력이 인정된 상태이고, 주시회는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 시세 비교 — 266.2%지만 ‘직접 비교 시세’가 아니다
부동산 거래 자료는 동신 단지 12건으로, 최근 12개월 평균이 53,083,333원, 최신 거래는 2026.08 50,000,000원입니다. 데이터상 최저가 141,300,000원은 최근 12개월 평균의 266.2%입니다. 숫자만 보면 경매 최저가가 최근 거래 평균을 크게 웃돕니다.
다만 이 자료를 이 물건의 적정 시세로 바로 쓰면 안 됩니다. 대상 면적은 20.25㎡인데, 거래 표본은 45.63㎡~70.11㎡로 면적이 맞지 않습니다. 또한 감정 이용상태는 상가동 점포인 반면 거래 자료는 단지 거래로 묶여 있어, 가격 메리트 판단용 직접 비교군으로는 신뢰도가 낮습니다. 따라서 266.2%라는 수치는 경고 신호로만 보고, 상가동 1층 106호와 동일하거나 유사한 점포 거래를 원본에서 별도로 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 63.06㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 45.63㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 45.63㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 46.14㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 63.06㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 64.28㎡ | 2 | 62,000,000원 |
| 2026.05 | 70.11㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2026.05 | 60.2㎡ | 5 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 63.06㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 63.06㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2026.02 | 70.11㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 63.06㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 53,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,778,200원 |
| 인수 · 주시회사 리츠웰 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 이리주현신용협동조합 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,111,358원 | 18,111,358원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,066,570원 | 15,066,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,543,872원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 121,977,928원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 16,543,872원입니다. 리츠웰 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,300,000원 | 121,977,928원 | 0원 | 3,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,040,000원 | 110,657,440원 | 11,320,488원 | 3,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,432,000원 | 88,404,224원 | 33,573,704원 | 3,000,000원 |
유찰돼 매각가가 낮아져도 리츠웰 보증금 3,000,000원의 확인 인수액은 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 주시회의 보증금이 미상이므로, 가격이 내려간다는 사실만으로 실질취득 위험이 해소되지 않는다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동신2단지아파트 상가동 내에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 점포1호로 이용 중이며 현재 공실로 조사됐습니다. 다만 현황조사에는 임차·점유 정보가 있어 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 교통. 주변 간선도로·지선도로가 정비돼 있고 인근 버스정류장이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 3층 아파트단지 상가동 건물의 1층에 소재하며 위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트 및 근린생활시설 부지는 동측·북측 포장도로와 접하고 북측 도로를 통해 진출입합니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 415,000원/㎡, 토지면적 7,335.0㎡이며 중로각지입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 리츠웰 인수 재확인. 2021.10.05 전입, 보증금 3,000,000원, 우선변제권 없음으로 분석돼 있으므로 전입세대·사업자등록·점유원인을 원본과 대조하세요.
- 주시회 보증금 확인. 보증금과 전입일이 모두 미상입니다. 이 점이 해소되지 않으면 실질취득 상한을 계산할 수 없습니다.
- 공실 여부 확인. 감정평가에는 현재 공실로 기재됐지만 현황조사에는 점유자가 존재합니다. 실제 열쇠·점유·영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 현재 거래 자료는 대상 20.25㎡와 면적이 맞지 않습니다. 상가동 1층 점포의 동일·유사면적 거래와 임대료를 별도로 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 266.2%로 표시되지만 비교군이 부정확합니다. 이 수치를 할인 근거가 아니라 추가 검증 필요 신호로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 말소”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 정리된다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 임차·점유입니다. 리츠웰은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 보증금 3,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 주시회는 보증금과 전입일이 모두 미상이라 추가 인수 가능성도 닫히지 않았습니다.
가격도 확신하기 어렵습니다. 최저가 141,300,000원은 최근 12개월 거래 평균 53,083,333원의 266.2%지만, 거래 표본 면적이 대상 20.25㎡와 맞지 않습니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 결론도, 정확히 몇 퍼센트 비싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 권리 보완 필요, 가격 검증 필요입니다. 선순위 점유자의 실제 보증금과 동일 상가 시세를 확인하기 전에는 신건 최저가 자체를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
