인천지방법원 2022타경41995. 김포 장기동 청송마을중흥에스-클래스 606동 15층 1503호 아파트입니다. 소유자 김우정은 2018년 4월 30일 거래가 392,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 5월 11일 대경새마을금고 근저당권 채권최고액 60,000,000원입니다. 그런데 임차권자 김미나는 그보다 앞선 2020년 12월 29일 확정일자, 2021년 1월 6일 점유개시, 2021년 1월 8일 주민등록을 갖고 있으며 보증금은 405,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 본질은 “3회 유찰된 1.95억 아파트”가 아니라 선순위 대항력 보증금을 얼마까지 떠안게 되는가입니다.

현재 최저가 195,167,000원을 배당재원으로 놓으면 집행비용 3,532,338원을 제한 191,634,662원이 김미나에게 우선배당되고, 보증금 중 213,365,338원이 남습니다. 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있으므로 이 미배당액은 매수인 인수로 봐야 합니다. 낙찰대금까지 합친 실질취득액은 408,532,338원으로, 집행비용 영향만큼 보증금 405,000,000원을 조금 웃도는 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021년 5월 11일 대경새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 테크메이트코리아대부 근저당, 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 김미나의 임차관계가 말소기준보다 먼저 성립했다는 점입니다. 김미나는 전입·점유가 말소기준일보다 빠르고 확정일자도 갖추었으며 배당요구를 했습니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못해 부족분 213,365,338원이 남습니다.

임차인 분석 — 김미나 인수 확정구간 + 유승원 미상구간

유승원의 전입일 역시 2021년 1월 8일로 말소기준일 2021년 5월 11일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 따라서 유승원은 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 김미나의 인수액 213,365,338원은 계산 가능한 위험이고, 유승원 부분은 현재 금액을 확정할 수 없는 추가 확인 위험입니다.

② 시세 비교 — 1.95억이 아니라 ‘실질취득 4.09억’으로 비교

청송마을중흥에스-클래스는 1,007세대, 2012년 2월 8일 준공 단지입니다. 전용 107.5928㎡ 대상면적과 매칭된 최근 거래표본은 12건이며 최근 12개월 평균은 456,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 465,000,000원입니다. 전체 표본 최저는 430,000,000원, 최고는 473,000,000원입니다.

최저가 195,167,000원은 최근 12개월 평균의 42.8%에 불과합니다. 그러나 김미나 미배당 보증금 213,365,338원을 더한 실질취득은 408,532,338원으로 최근 12개월 평균의 약 89.5%입니다. 최근 평균보다 47,717,662원 낮고 최신 거래 465,000,000원보다 56,467,662원 낮은 계산입니다. 따라서 김미나의 확정된 인수분만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮은 수준이지만, 유승원의 보증금이 미상인 만큼 이 차액을 곧바로 확정적인 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 고정

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 김미나 미배당 보증금 인수액. 유승원의 보증금 미상 위험은 위 금액에 포함하지 않았습니다.

현재 회차에서 다음 회차로 넘어가면 매각가는 58,550,100원 낮아지지만 김미나 인수액은 57,730,399원 늘어나 실질취득 감소폭은 819,701원에 그칩니다. 5회 유찰 시에도 실질취득은 407,121,373원입니다. 김미나 보증금 때문에 가격이 약 4.05억원 부근에 고정되는 대항력 인수형의 전형적인 모습입니다.

③ 예상배당표 (매각가 195,167,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 매각대금은 집행비용과 김미나 우선변제에 전부 소진됩니다. 김미나 보증금 부족분 213,365,338원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 26층 건물 내 15층 1503호입니다.
• 입지. 경기도 김포시 장기동 푸른솔중학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 청송마을중흥에스-클래스는 1,007세대, 2012.02.08 준공 단지입니다.
• 거래. 매칭된 최근 거래 12건은 430,000,000원~473,000,000원이며 최근 12개월 평균은 456,250,000원입니다.
• 토지. 광대면적 부정형 평지의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)입니다.
• 규제. 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·교육환경 보호구역·성장관리권역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 상한 설정. 현재 기준 매각가 195,167,000원에 김미나 미배당 보증금 213,365,338원을 더한 408,532,338원을 출발점으로 보아야 합니다.
• 김미나 보증금 인수 확인. 보증금 405,000,000원, 전입 2021.01.08, 확정 2020.12.29, 배당요구 2023.02.28 및 주택임차권등기 내용을 원문과 대조해야 합니다.
• 유승원 임대차 실체 확인. 전입일은 2021.01.08이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 독립된 임차관계인지와 인수 가능한 보증금이 존재하는지가 가장 중요한 미확정 요소입니다.
• 추가 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 4회 유찰 시 매각가는 136,616,900원으로 내려가지만 김미나 인수액은 271,095,737원으로 늘어 실질취득은 407,712,637원입니다.
• 후순위 권리와 선순위 임차를 구분. 대경새마을금고·테크메이트코리아대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 김미나 미배당 보증금은 별개의 인수 문제입니다.
• 배당표 변동요소 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰”이 아니라 “약 4.09억 취득”

이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 195,167,000원입니다. 감정가 569,000,000원의 34.3%, 최근 실거래 평균의 42.8%라는 표면만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김미나의 보증금이 405,000,000원이고, 현재가 배당 후에도 213,365,338원이 남습니다. 결국 현재 실질취득은 408,532,338원입니다.

이 408,532,338원은 최근 12개월 실거래 평균 456,250,000원과 최신 거래 465,000,000원보다 낮아 확정된 김미나 인수액만 보면 가격상 여지는 존재합니다. 하지만 또 다른 임차 관련자 유승원은 전입이 말소기준보다 빠르면서 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 총 인수액의 상한이 아직 닫혀 있지 않습니다. 더구나 4회·5회 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 김미나 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 약 4.07억~4.09억원에 머뭅니다.

결론은 “최저가는 파격적이지만, 권리까지 반영한 가격은 전혀 파격적이지 않다”입니다. 김미나의 인수 구조는 계산할 수 있지만 유승원 부분은 금액을 확정할 수 없습니다. 이 미상 임차관계를 해소하기 전에는 최저가 할인율을 투자매력으로 평가하기 어렵습니다.