인천지방법원 2022타경41995. 경기도 김포시 장기동 한강신도시중흥S-클래스파크애비뉴 606동 15층 1503호입니다. 감정평가상 아파트이며, 철근콘크리트구조 26층 건물 중 15층에 위치합니다. 소유자 김우정은 2018년 4월 30일 거래가액 392,500,000원에 취득했습니다. 이후 근저당권과 경매개시결정, 반복적인 회생절차가 등기부에 나타났고, 지금은 5회 유찰 끝에 최저가가 감정가의 약 16.8%까지 낮아진 상황입니다.

이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 2021년 5월 11일 말소기준권리 이전에 전입한 임차인입니다. 김미나는 2020년 12월 29일 확정일자를 받고, 2021년 1월 6일 점유를 시작했으며, 2021년 1월 8일 주민등록을 마쳤습니다. 대경새마을금고 근저당보다 앞서는 임차권의 보호를 받을 수 있는 구조입니다. 게다가 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건은 단순히 근저당권이 매각으로 말소되는지를 확인하는 경매가 아니라, 배당되지 않은 임차보증금을 누가 부담하는지가 취득가격을 결정하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

등기부에는 과거 성북새마을금고 근저당권 307,200,000원, 큰고개새마을금고 근저당권 355,200,000원, 시티해양건설 관련 가압류 90,033,026원도 확인되지만 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석에서 이 금액들을 다시 매수인 부담으로 합산해서는 안 됩니다.

한편 2023년, 2024년, 2025년 시작된 회생절차는 각각 폐지되고 관련 보전처분과 회생절차개시등기가 말소된 이력이 있습니다. 단순한 소유권 이전 사건보다 권리관계가 복잡했던 물건이므로, 매각기일 전 최신 등기와 집행절차의 변동 여부를 재확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험이 가격을 결정한다

현황조사·매각물건명세서 및 등기부에 나타나는 임차 관련 인물은 김미나와 유승원 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 인물은 없으며, 두 사람의 권리관계 및 점유관계는 각각 구별해 확인해야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 고정

현재 회차의 낙찰가를 최저매각가와 동일하게 가정하면, 김미나 임차보증금의 미배당액까지 포함한 매수인 부담은 다음과 같습니다.

여기서 중요한 것은 낙찰가가 낮아지는 만큼 김미나의 배당액도 감소하고, 인수할 보증금 잔액은 늘어나는 구조라는 점입니다. 이 경우 낙찰가가 계속 내려가더라도 실질취득액은 보증금 405,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 집행비용 추정액만 회차별로 변동합니다.

실질취득액은 각 시나리오의 낙찰가와 김미나 보증금 인수 추정액을 합산한 값입니다. 별도 취득세·등기비용·명도비용 및 유승원 관련 추가 인수 가능액은 포함하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 약 4.07억과 최근 거래를 비교

같은 단지의 비교대상 면적은 약 107.59㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 455,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 454,000,000원입니다. 전체 거래 평균과 최근 12개월 평균이 동일하게 나타나지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.

최근 거래는 430,000,000원~473,000,000원 범위에서 이루어졌습니다. 비교거래에는 전용 100.46㎡와 112.47㎡도 포함되어 있어 모두 해당 호수와 완전히 같은 면적의 거래는 아닙니다. 층수 역시 4층부터 20층까지 차이가 있으므로 개별 호수의 정확한 가치와는 구별해야 합니다.

김미나 보증금 인수를 반영한 실질취득 추정액 407,121,376원은 최근 12개월 평균의 약 89.3%, 최신 거래가의 약 89.7%입니다. 금액상으로는 최근 거래 수준보다 낮게 계산됩니다.

다만 이 차액을 곧바로 확정적인 투자수익이나 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 유승원의 권리관계가 밝혀지지 않았고, 취득세와 명도비용 등도 빠져 있기 때문입니다. 추가 인수액이 발생하면 최근 시세와의 차이는 더 줄어들 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 95,632,000원 가정)

매각대금 95,632,000원 중 집행비용 2,121,376원과 김미나 배당 93,510,624원으로 전액 배분되는 추정입니다. 대경새마을금고 등 일반 채권자의 예상배당은 0원이며, 김미나 보증금 미배당액은 311,489,376원입니다. 채권최고액과 경매신청 청구금액을 기준으로 한 추정표이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 푸른솔중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물의 15층 1503호로, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지. 1,007세대 규모이며 2012.02.08 준공되었습니다. 동일 단지의 최근 실거래 12건이 확인되어 가격 비교 자료는 존재하지만, 개별 호수의 내부 상태 및 권리관계에 따른 가격 차이는 따로 고려해야 합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역, 공항 고도제한 관련 고도지구 및 진입표면·장애물제한표면 구역 등이 확인됩니다.
• 토지. 대지의 형상은 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 2,387,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래가격은 430,000,000원~473,000,000원에 분포합니다. 일반 매매시장의 거래가 존재하더라도, 이 경매물건은 선순위 임차보증금 인수와 점유관계 확인이라는 별도 부담이 있어 일반 매물과 동일한 조건으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김미나 보증금 인수 확인. 보증금 405,000,000원, 점유개시 2021.01.06, 전입 2021.01.08, 확정일자 2020.12.29 및 임차권등기사항을 대조하고, 매각 후 미변제 잔액의 인수범위를 확인해야 합니다.
• 유승원 권리관계 확인. 전입 2021.01.08 외에 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약, 점유, 세대관계, 배당요구 여부를 확인하여 김미나와 별도의 인수 위험이 있는지 판단해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 을구 7번 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 매각물건명세서 문구를 반드시 확인해야 합니다. 낙찰만으로 임차권등기가 자동 말소된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 실질취득 기준 입찰. 최저매각가 95,632,000원이 아니라, 김미나 인수분을 합한 407,121,376원을 기본 비교금액으로 사용해야 합니다. 더 높은 낙찰가에서는 실제 배당과 인수액이 달라지므로 응찰금액별 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 배당표 재검증. 집행비용 2,121,376원과 김미나 배당 93,510,624원은 추정입니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 배당순위가 달라지면 임차보증금 미배당액도 바뀔 수 있습니다.
• 회생절차와 경매 진행상태. 반복된 회생절차 개시·폐지 및 강제경매·임의경매개시결정 이력이 있습니다. 매각기일 직전 집행정지, 취하, 변경 및 추가 등기 여부를 확인해야 합니다.
• 명도와 점유. 선순위 임차보증금이 미반환된 상태에서 점유자가 있다면 단순 인도명령만을 전제로 명도일정과 비용을 확정하기 어렵습니다. 현재 점유자와 반환 요구관계를 파악해야 합니다.
• 관리비 및 별도 취득비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 취득세, 등기비용, 명도비용을 실질취득액에 별도로 반영해야 합니다.
• 현장 및 원본 확인. 내부 상태, 실제 점유, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “9,563만원짜리 아파트가 아니라, 4.07억부터 검토할 물건”

이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 569,000,000원과 최저매각가 95,632,000원의 차이입니다. 하지만 그 격차를 투자수익으로 해석하는 순간 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.

김미나의 보증금 405,000,000원은 말소기준 근저당보다 앞서는 임차관계에 기초합니다. 현재 배당 추정에 따른 인수액은 311,489,376원이고, 이를 낙찰가에 더한 실질취득액은 407,121,376원입니다. 6회 또는 7회까지 추가 유찰된다고 가정해도 보증금 인수액이 증가하므로 총액은 여전히 약 4.06억 수준입니다.

가격만 계산하면 실질취득액은 최근 12개월 평균 455,916,666원보다 약 10.7% 낮습니다. 최신 거래가 454,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 그러나 이는 유승원 관련 별도 보증금 인수 가능성과 취득 부대비용을 제외한 결과입니다. 따라서 확정적으로 시세보다 저렴한 안전한 매수기회라고 판단하기 어렵습니다.

특히 매각물건명세서의 임차권등기 존속 문구, 보증금 미상의 선순위 전입자, 5회 유찰 및 반복된 회생절차 이력이 함께 존재합니다. 권리 확인이 충분하지 않은 상태에서는 추가 유찰이나 낮은 최저가만으로 위험을 보상받는다고 보기 어렵습니다.