전주지방법원 2025타경586. 익산시 어양동 부영아파트 207동 1408호 아파트입니다. 전용면적 49.8㎡, 15층 중 14층 물건으로 현재 등기상 소유자는 이광호입니다. 경매개시는 2025년 10월 28일 서승용의 신청으로 진행되었습니다.

이 사건의 핵심은 단순 채권보다 임차권등기입니다. 2024년 12월 11일 접수된 을구 순위 14번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매각물건명세서상 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

을구 순위 14번 주택임차권은 2024.12.11 접수되었습니다. 임대차계약일자는 2018.12.31, 주민등록일자는 2019.02.13, 확정일자는 2018.12.31·2021.01.29·2023.01.27로 확인됩니다.

② 임차권 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격은 높다

익산부영2차아파트 동일 면적 최근 거래 12건 기준 평균은 72,000,000원입니다. 최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 116.7% 수준으로, 현재 회차에서는 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.

④ 배당 및 인수 검토

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 확인. 서승용 주택임차권등기의 보증금 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
• 가격 확인. 최근 12개월 평균 7,200만원 대비 최저가 8,400만원으로 신건 메리트가 없습니다.
• 배당 검토. 배당 결과에 따라 임차권 잔액 인수 여부가 달라집니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 임차권을 먼저 보라”

이 물건은 일반적인 무권리 신건이 아닙니다. 주택임차권등기가 존재하고 대항력 및 우선변제권이 확인되어, 배당 부족 시 매수인 인수 위험이 남아 있습니다. 동시에 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 수준입니다. 권리와 가격을 함께 보면 신중한 접근이 필요한 물건입니다.