인천지방법원 2023타경2478. 부천 송내동 지오빌 6층 601호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 282,000,000원이 16회 유찰을 거치며 현재 최저매각가 937,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 임차인 김신의가 2020.11.27 전입했고, 말소기준인 부천시 압류는 2022.05.03 접수됐습니다. 전입이 약 1년 반 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 보증금 238,000,000원은 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다.
이 때문에 낙찰가가 937,000원에서 더 내려가더라도 투자 판단의 기준점은 최저가가 아닙니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수부담이 커지는 구조이므로, 실질취득 총액은 약 238,000,000원 수준으로 고정해 봐야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 0.33%라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경2478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 경인로159번길 9, 6층601호 (송내동,지오빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 주식회사탑시큐리티에이전시 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 937,000원 (16회 유찰) |
| 청구금액 | 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입
등기부에는 근저당권이 없고, 현재 권리분석의 말소기준은 2022.05.03 부천시 압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 2023.05.16 강제경매개시결정, 방주찬 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 2020.11.27 전입 임차인입니다.
과거 2018.11.05 차동춘 명의 전세권 238,000,000원이 설정됐지만 2020.11.23 해지로 말소됐고, 2019년 서울신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정도 2020년 말소됐습니다. 현재 경매에서 직접적인 인수 위험은 김신의의 임차보증금에서 발생합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김신의 | 주거 | 2020.11.27 | 238,000,000원 | 2023.05.31 | 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 937,000원이 아니라 약 238,000,000원
현재 회차의 최저매각가는 937,000원, 감정가 대비 0.33%입니다. 하지만 이 숫자는 매수자의 실제 부담을 거의 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 238,000,000원이 낙찰가보다 압도적으로 크기 때문에, 정확도 규칙상 실질취득은 약 238,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 16회 유찰 | 937,000원 | 238,000,000원 | 252,037,876원 |
| 17회 유찰 시 | 655,900원 | 238,000,000원 | 252,313,916원 |
| 18회 유찰 시 | 459,129원 | 238,000,000원 | 252,507,145원 |
낙찰가가 937,000원에서 655,900원, 459,129원으로 내려가도 매수인 인수액은 238,000,000원으로 잡혀 있습니다. 즉 유찰이 더 진행되는 것만으로 실질취득비용이 의미 있게 낮아지는 구조가 아닙니다. 오히려 채권자 미배당만 252,037,876원에서 252,507,145원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 416,866원 |
| 인수 · 임차인 김신의 보증금 | 238,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김신의 | 238,000,000원 | 520,134원 |
| 3. 가압류 · 방주찬 | 14,558,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 416,866원과 신청채권자 김신의 520,134원으로 매각대금 937,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 238,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 부천시·국·국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상6층 건물 내 제6층 제601호입니다.
- 주위환경. 부천시 송내동 소재 남부천우체국 북서측 인근이며, 주상복합·다세대주택·상가점포 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 6m 내외 도로에 각각 한 면씩 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·소로2류·소로3류·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재 등으로 내부확인이 이루어지지 않아, 내부구조는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 특이사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 937,000원만 보고 입찰가치를 판단하지 마세요. 대항력 보증금 238,000,000원이 실질취득의 기준입니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인 김신의와 경매신청 채권자 김신의의 관계, 실제 보증금 지급 여부, 점유·임대차계약의 진정성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 전입일 2020.11.27, 말소기준 2022.05.03이라는 선후관계가 핵심이므로 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 부천시·국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별조건을 입찰 준비에 반영해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가했으므로 실제 내부구조·수선상태·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 16회 유찰의 의미. 반복 유찰은 단순 할인기회가 아니라 권리·점유·환금성에 대한 시장의 강한 경계 신호로 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “93만7천원짜리 경매가 아니다”
이 물건의 표면 숫자는 감정가 282,000,000원, 최저매각가 937,000원, 16회 유찰입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 238,000,000원 임차보증금입니다. 김신의의 전입은 말소기준보다 앞서고, 현재 배당계산에서는 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 약 238,000,000원 수준으로 봐야 하며, 최저가가 내려가는 것 자체가 가격 메리트를 키우지 않습니다.
여기에 16회 유찰, 재매각, 20% 매수신청보증금, 압류 3건, 그리고 임차인과 경매신청 채권자의 동일인 관계에 대한 확인 필요성까지 겹칩니다. 감정가 대비 숫자만 보면 실질취득이 낮아 보일 수 있지만, 실거래 시세가 아닌 감정가만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘2억3,800만원 임차보증금을 정말 인수하는가’를 확정하는 것입니다.
