부동산강제경매

2025타경20411 · 군산지원 · 건물
5997㎡

최저매각가 신건 · 1차

6,374,006,860원 63억 7,400만 감정가 6,374,006,860원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-24

군산지원 10:00

입찰 보증금

6억 3,740만

최저가의 10% · 637,400,686원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 63.74억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리는 없지만 63.7억 신건 대형 복합물건으로 임대·미배당·환금성을 따져야 합니다.

권리 2014년 익산원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·경매개시는 매각으로 소멸
배당 채권총액 84.2억 대비 예상배당 63.07억으로 약 21.12억 미배당 발생
리스크 근린생활시설·토지 복합물건, 임대관계 미상 및 제시외 시설 확인 필요

한 줄 평 63억대 대형 복합물건입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수권리는 0원이지만, 채권 총액이 매각가를 초과해 약 21.12억 미배당이 발생하는 구조입니다. 권리보다 중요한 것은 근린시설 운영 상태, 임대관계, 환금성 검토입니다.

감정가 / 최저가

6,374,006,860원

신건(0회 유찰)

예상 미배당

2,112,133,209원

채권총액 대비 부족

매수인 인수

0원

매각물건명세서 인수권리 해당 없음

말소기준

2014.04.15

익산원예농업협동조합 근저당

전주지방법원 2025타경20411. 전북특별자치도 익산시 송학동 138-34 소재 기타+토지 물건입니다. 토지와 근린생활시설이 결합된 복합 자산으로, 건물은 1층부터 지하층까지 일반음식점·소매점·목욕탕·사무소 등 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

등기상 핵심은 2014년 설정된 익산원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 30.6억의 해당 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

사건번호	전주지방법원 2025타경20411
소재지	전북특별자치도 익산시 송학동 138-34 도로명주소: 전북특별자치도 익산시 학곤로 75
물건종류	기타 + 토지
소유자	송정상
감정가 / 최저가	6,374,006,860원 / 6,374,006,860원 (신건)
신청채권	1,500,000,000원
매각기일	2026.08.24
토지 규모	토지면적 5,997㎡

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 있었던 물건으로, 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위는 확인이 필요합니다.

② 임대·점유 리스크

점유자	전입일	보증금	대항력	우선변제
유한회사 타임	2017.11.23	10,000,000원	없음	확인 없음
최광윤	2015.02.04	미상	없음	확인 없음

⚠️ 임대관계 확인 필요 보증금 미상 점유자가 존재하고 임대관계는 확인이 필요합니다. 다만 확인된 점유자들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,374,006,860원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	66,140,069원
익산원예농업협동조합 근저당	3,060,000,000원	3,060,000,000원
김기태 근저당	260,000,000원	260,000,000원
김주성 근저당	600,000,000원	600,000,000원
경매개시결정 김주성	1,500,000,000원	1,500,000,000원
익산원예농업협동조합 경매개시	1,500,000,000원	887,866,791원
유재인 경매개시	1,500,000,000원	0원

매각대금 배분

채권 대비 매각대금

매각가는 채권총액보다 낮아 일부 채권은 미배당 발생.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인이 승계하는 등기상 인수권리는 없습니다.

⛔ 주요 위험 63억대 대형 근린·토지 복합물건으로 환금성이 핵심입니다. 임대관계 미상, 제시외 시설, 수변전설비 작동 여부 등 현장 확인이 필요합니다.

④ 현황·입지 메모

이용상태. 1층 일반음식점·소매점·일반목욕탕, 2층 목욕탕·사무소, 3층 근린생활시설 및 단독주택, 지하층 근린생활시설로 이용 중입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 간선도로 및 버스승강장이 소재합니다.
토지. 생산녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
특이사항. 지상 제시외 수목 및 구축물(수영장) 포함, 이동 가능한 철재컨테이너 및 저온창고는 매각 제외입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 목욕탕·근린시설 운영 상태와 시설 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
임대 확인. 점유자와 실제 임대차 관계, 보증금 여부를 추가 확인해야 합니다.
배당 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
시설 확인. 제시외 구축물과 제외 시설 범위를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 자산 성격을 봐야 한다”

이 물건은 단순 주거용 경매가 아니라 토지와 근린시설이 결합된 대형 자산입니다. 등기상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격 63억대의 자금 규모와 운영·임대·환금성 검토가 핵심입니다. 권리분석은 통과점이고, 실제 입찰 판단은 현장성과 수익 구조 확인에서 결정됩니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

대형 담보·근린시설 복합물건, 권리는 정리되지만 미배당과 임대 리스크를 봐야 한다 — 익산 송학동 138-34

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 임대·점유 리스크

③ 예상배당표 (매각가 6,374,006,860원 가정)

④ 현황·입지 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 자산 성격을 봐야 한다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

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