서울동부지방법원 2025타경343. 서울특별시 강동구 길동 458 포유르센티길동 5층 506호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박영희이며, 2023.05.22. 소유권이전등기가 접수됐고 원인은 2022.03.01. 매매, 등기상 거래가액은 220,300,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 신한은행 가압류 58,760,848원, 국민은행의 임의경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 여기서 “인수 0원 = 권리도 전부 소멸”로 읽으면 안 됩니다. 매각물건명세서는 토지(길동 458-1)의 을구 1번 지상권설정등기 (1993.07.09. 접수 제81473호)를 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경343 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 458 포유르센티길동 5층 506호 · 도로명주소 서울특별시 강동구 진황도로 104 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 지상18층 · 제5층 506호 · 사용승인일 2023.04.14 |
| 소유자 | 박영희 · 2023.05.22. 소유권이전 · 원인 2022.03.01. 매매 · 거래가액 220,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 154,812,351원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
2023.05.22. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.05.16. 신한은행 가압류, 2025.06.27. 국민은행 임의경매개시결정, 2026.02.02. 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 등기만 놓고 보면 정리가 명확하지만, 말소기준보다 훨씬 앞선 토지 별도등기 지상권은 별개로 남습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주영 | 506호 | 2025.05.23 | 2025.07.25 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
이주영의 전입신고일은 2025.05.23으로 말소기준권리인 국민은행 근저당 2023.05.22보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.07.25. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 180,000,000원, 시세 단정은 유보
현재 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 등기상 박영희의 매매 거래가액은 220,300,000원이지만 원인일이 2022.03.01.인 과거 취득가격입니다. 이 자료에서는 현재 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 180,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 62,080,848원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 97,576,848원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 125,973,648원 | 0원 |
유찰되면 금전 인수액은 계속 0원으로 계산되지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 이 회차 변화는 토지 지상권 인수 여부를 없애지 않습니다. 따라서 단순히 최저가가 내려가는 것만으로 권리 위험이 해소되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 58,760,848원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 238,760,848원 중 채권자 예상배당은 176,680,000원, 미배당액은 62,080,848원입니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도등기 지상권 인수는 이 금액표와 별개의 권리사항입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 길동초등학교 남서측 인근, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 역세권 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 5호선 길동역, 남서측 인근에 지하철 5호선 강동역이 있으며 인근 노변에 다수의 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 업무시설(오피스텔)과 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용되는 건물입니다.
- 도로. 북동측으로 로폭 약 12m 중로, 서측으로 로폭 약 8m 소로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며, 토지 공시지가는 12,340,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2023.04.14이고, 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링쿨러·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부확인이 불가능해 외부관찰·탐문과 현황도면 등에 의해 이용상태가 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 458-1 별도등기 확인. 을구 1번 지상권설정등기(1993.07.09. 접수 제81473호)가 매수인 인수 대상입니다.
- 지상권과 법정지상권 구별. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음이지만, 등기된 지상권은 별도로 인수됩니다.
- 임차인 확인. 이주영은 2025.05.23. 전입으로 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구일은 2025.07.25.입니다.
- 금전 인수와 권리 인수 구별. 배당 계산상 매수인 금전 인수는 0원이지만 지상권설정등기는 남습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 180,000,000원이지만 현재 시세와 직접 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 저가매수라고 단정하지 않습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부확인이 불가능했으므로 실제 이용상태와 내부구조가 감정 내용과 다를 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 인수 권리 0건”
이 사건의 권리분석은 두 층으로 나눠 봐야 합니다. 첫째, 임차인 이주영은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 후순위 가압류·경매개시결정·압류도 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금전 인수액도 0원입니다.
둘째, 이것만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 토지 길동 458-1의 1993.07.09. 지상권설정등기는 매각 후에도 남아 매수인이 인수합니다. 신건 최저가는 180,000,000원이지만 현재 시세를 판단할 최근 실거래 비교근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 임차인·후순위 권리는 단순하지만 별도등기 지상권 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 입찰 판단의 첫 질문은 “얼마에 살까”가 아니라 “인수되는 지상권이 무엇인가”입니다.
