서울동부지방법원 2025타경383. 광진구 중곡동 130-11의 근린시설 지01호입니다. 공유자는 신연우·홍사민·홍현선으로 각 지분은 3분의 1입니다. 등기 흐름의 기준점은 2019년 4월 16일 설정된 한국양토양록축산업협동조합 채권최고액 372,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 오종복 근저당과 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 안선영 1명입니다. 지01호 43.95㎡를 점유하고 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,200,000원이며 전입일은 2021.03.31.입니다. 말소기준 2019.04.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.17. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정되어 있지 않습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경383 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 지층지01호 · 도로명 서울특별시 광진구 용마산로1길 54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(상호명: 마이리오) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택 및 근린생활시설 · 사용승인 2018.03.06 |
| 공유자 | 신연우 3분의 1 · 홍사민 3분의 1 · 홍현선 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 408,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 281,395,120원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 공부와 현황 | 공부상 제지층 제지01호 · 현장조사 결과 현황 1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.09.12. 이가영 명의의 채권최고액 400,000,000원 근저당이 있었지만 2019.04.16. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 한국양토양록축산업협동조합의 372,000,000원 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2021.07.01. 오종복의 135,000,000원 근저당과 2022.11.01. 신연우 지분 전부에 설정된 오종복의 100,000,000원 근저당, 홍사민 지분에 대한 압류 및 2025타경383 경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위로 매각에 의해 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안선영 | 지01호 43.95㎡ | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 2021.03.31 | 2025.09.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
안선영의 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2019.04.16. 이후인 2021.03.31.이므로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 배당요구는 2025.09.17.에 접수됐습니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,480,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오종복 | 135,000,000원 | 29,520,000원 |
| 3. 근저당 · 오종복 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 607,000,000원, 예상 채권자 배당액은 401,520,000원으로 미배당은 205,480,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 408,000,000원 | 401,520,000원 | 205,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 285,969,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 261,120,000원 | 256,664,320원 | 350,335,680원 | 0원 |
현재 신건에서는 신청채권자의 청구액 281,395,120원에 대해 선순위 근저당 배당이 372,000,000원으로 계산되어 충족됩니다. 1회 유찰 시에도 배당액 321,030,400원으로 청구액을 충족하지만, 2회 유찰 시에는 256,664,320원으로 청구액에 미달합니다. 이 변화는 채권자 배당의 문제이며, 후순위 채권의 미배당이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 근린생활시설이며 상호명은 ‘마이리오’입니다. 아파트가 아니라 근린시설로 판단해야 합니다.
- 입지. 광진구 중곡동 군자역 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·상업용빌딩·상가주택·단독주택 등이 섞인 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로·버스정류장 다수와 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.04.16. 한국양토양록축산업협동조합 근저당 372,000,000원이 기준입니다.
- 임차인 점유 확인. 안선영의 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 낙찰 후 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. ‘지층 지01호’와 ‘현황 1층’의 실제 위치 및 출입구 구조를 직접 확인해야 합니다.
- 근린시설 상태 확인. 현재 ‘마이리오’로 이용 중인 내부 인테리어와 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 커도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 408,000,000원 자체만으로 싸다고 판단하지 말고 근린시설의 실제 이용가치와 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 더 봐야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 안선영도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 보증금 승계보다는 근린시설이라는 용도, 실제 점유, 그리고 공부상 지층과 현황 1층의 차이에 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 408,000,000원인 신건입니다. 가격 자체의 시세 우위는 단정하지 않고, 1회 유찰 시 326,400,000원, 2회 유찰 시 261,120,000원으로 내려가는 회차별 구조와 실제 근린시설의 현황을 함께 봐야 합니다. 권리 인수는 낮지만 현장 확인의 중요도가 높은 근린시설 경매라는 것이 이 물건의 핵심입니다.
