서울동부지방법원 2025타경408. 강동구 길동 ‘청광플러스원(큐브1차)’ 6층 603호, 전용 약 17.075㎡의 공부상 아파트(도시형생활주택: 원룸형)입니다. 현재 소유자는 최혜윤이며 2019.08.29. 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 등기부의 다수 압류 자체가 아니라, 말소기준일보다 먼저 전입·점유한 정승일의 임차보증금 120,000,000원입니다.
정승일은 임대차계약일 2021.03.20., 확정일자 2021.03.22., 주민등록 및 점유개시 2021.04.12.이고, 말소기준인 2022.02.15. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구도 이루어진 상태입니다. 매각물건명세서 역시 2023.08.31. 등기된 주택임차권이 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택: 원룸형) · 전용 약 17.075㎡ · 지하1층/지상13층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 최혜윤 (2019.08.29. 거래가액 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정승일 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2012.11.21. |
| 단지규모 | 112세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.15. 접수된 국의 압류입니다. 이후 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정승일의 전입·점유가 2021.04.12.로 말소기준보다 앞서므로 임차권등기 자체가 뒤에 접수됐다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승일 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.04.12. / 2021.03.22. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
정승일은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임차권자 본인으로 기록되어 있습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 임차관계는 정승일과 기사항전 2명이며, 정승일의 120,000,000원 보증금은 그대로 권리분석에 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 약 1.20억’으로 봐야 한다
같은 단지의 유사 전용면적 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 102,958,333원이지만, 하락장 보정에서는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 100,875,000원, 최신 거래 100,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.8% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 16.69㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 16.69㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2025.06 | 17.08㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.04 | 16.69㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2025.03 | 16.69㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2025.03 | 16.69㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 16.69㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 16.69㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 16.69㎡ | 10 | 118,500,000원 |
| 2024.05 | 17.08㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2024.05 | 16.69㎡ | 13 | 112,000,000원 |
| 2024.04 | 16.69㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 100,875,000원 |
최저가 109,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 108.1%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 사건은 거기서 끝나지 않습니다. 정승일의 선순위 대항력 보증금 때문에 실질취득을 약 120,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 118.96%, 최신 거래 100,000,000원의 120% 수준입니다. 따라서 “최저가가 감정가와 같으니 유찰되면 싸진다”는 접근은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 정승일 보증금 | 120,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정승일 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 정승일에게 106,674,000원이 배당되고 보증금 부족분 13,326,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하여 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있으며, 그 경우 정승일의 미배당 잔액과 매수인 인수 부담도 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 낮아지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 정승일 예상배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 109,000,000원 | 106,674,000원 | 13,326,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 34,769,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 51,895,680원 |
표면상 최저매각가는 109,000,000원에서 87,200,000원, 69,760,000원으로 떨어지지만, 같은 방향으로 정승일 보증금 미배당 인수액이 13,326,000원, 34,769,600원, 51,895,680원으로 증가합니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수만 늘어난다고 실질 가격 메리트가 커지는 물건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 일반적인 중대형 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역 서측에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 길동역이 있어 교통상황은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2012.11.21.입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 112세대 규모이고 비교 가능한 실거래 12건이 있으나, 최근 거래군 가격은 이전 거래군 대비 -5.8% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 109,000,000원이 아니라 선순위 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 120,000,000원으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 정승일 배당액 확인. 실제 배당표에서 120,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세가 실제로 선순위 배당되는지 확인해야 합니다. 선공제가 커지면 임차인 미배당액이 늘 수 있습니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 정승일은 이 사건 신청채권자와 동일인으로 기재되어 있으므로 임대차의 실체와 채권관계를 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 100,875,000원, 최신 거래 100,000,000원이며 최근 거래 추세는 -5.8%입니다. 과거 전체 평균 102,958,333원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 대항력 인수형
이 물건의 최저매각가는 109,000,000원이지만, 그것만 보고 가격을 판단하면 핵심을 놓칩니다. 정승일의 보증금 120,000,000원이 말소기준보다 앞선 전입·점유에 의해 대항력을 갖고 있고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 회차에서는 13,326,000원, 유찰 시에는 34,769,600원·51,895,680원으로 룰상 인수액이 커집니다.
가격 판단 기준은 따라서 실질취득 약 120,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 100,875,000원과 최신 거래 100,000,000원을 모두 웃돌고, 시장도 최근 거래군이 이전 거래군보다 -5.8% 낮아진 하락 흐름입니다. 여기에 별도 미상 점유관계와 다수 세금 압류까지 확인해야 하므로, 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 매력을 부여하기 어려운 사건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 보증금의 실제 배당·인수액과 미상 점유관계의 확정입니다.
