전주지방법원 2025타경20656. 감정평가상 관광호텔로 이용된 지하 2층·지상 8층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 9,011,938,760원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 90억 원대 최저가 자체가 아닙니다. 현황조사상 주식회사 그랜드팰리스호텔익산이 1,000평방미터를 점유하고 있고, 전입일은 2016.05.24, 보증금은 4,230,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이 전입은 말소기준인 2017.02.22 목포수산업협동조합 근저당보다 앞서며, 배당 시뮬레이션에서는 대항력 有·우선변제권 無, 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차에서 매각대금 9,011,938,760원만 납부한다고 끝나는 구조로 보면 안 됩니다. 계산상 매수인의 실질 부담은 9,011,938,760원 + 4,230,000,000원 = 13,241,938,760원입니다. 특히 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 적혀 있는 반면, 현황조사·배당 계산에서는 42.3억 원 전액 인수가 잡혀 있어 입찰 전 원문서 대조가 가장 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20656 |
|---|---|
| 사건 표시 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 197-8 |
| 등기부 부동산 표시 | 전북특별자치도 익산시 평화동 329-1, 329-2, 329-5, 329-7, 329-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 관광호텔 · 장기간 공실 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 8층 |
| 소유자 | 주식회사그랜드팰리스호텔익산 |
| 감정가 / 최저가 | 9,011,938,760원 / 9,011,938,760원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 2,805,507,425원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.22 을구 10번 (1) 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 42.3억 임차보증금
말소기준은 2017.02.22 목포수산업협동조합 근저당권 2,880,000,000원입니다. 같은 날 영광군수산업협동조합의 근저당권 1,920,000,000원도 설정됐고, 이후 강기용 가압류, 세금·상수도 관련 압류, 한국전력공사 가압류와 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 2026.02.11에는 목포수산업협동조합과 영광군수산업협동조합의 근저당권이 각각 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 7명
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 그랜드팰리스호텔익산 1,000평방미터 | 2016.05.24 | 4,230,000,000원 차임 미상 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 4,230,000,000원 |
| 지에이치이노베이션 주식회사 300평방미터 | 2022.05.03 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 그랜드팰리스호텔 301호 | 2025.01.09 | 10,000,000원 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 위드 그랜드호텔 1층 102호 | 2025.02.07 | 5,000,000원 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 하임 101호 | 2025.02.11 | 2,000,000원 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 그랜드 주거 | 미상 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 유한회사 주거 | 미상 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 7명입니다. 이 중 전입일이 확인된 5명 가운데 주식회사 그랜드팰리스호텔익산 1명만 말소기준보다 앞서고, 나머지 4명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 그랜드와 유한회사는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수액’
이 사건에는 신건, 1회 유찰, 2회 유찰 시나리오가 계산돼 있습니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 대항력 임차인 보증금 4,230,000,000원이 별도 인수액으로 그대로 남는다는 것입니다. 따라서 유찰로 매각가격이 내려가더라도 실제 자금 부담은 매각가격만큼 낮아지는 것이 아닙니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 9,011,938,760원 | 4,230,000,000원 | 13,241,938,760원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,209,551,008원 | 4,230,000,000원 | 11,439,551,008원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,767,640,806원 | 4,230,000,000원 | 9,997,640,806원 |
③ 예상배당표 (매각가 9,011,938,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 92,519,388원 |
| 인수 · 주식회사 그랜드팰리스호텔익산 보증금 | 4,230,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 목포수산업협동조합 | 2,880,000,000원 | 2,880,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 4. 갑구 28번 가압류 · 강기용 | 465,000,000원 | 465,000,000원 |
| 5. 갑구 47번 가압류 · 한국전력공사 | 36,595,340원 | 36,595,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,617,824,032원 |
현재 회차 계산에서는 배당 대상 채권 5,301,595,340원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 임차보증금 4,230,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 또한 국세·지방세 압류 7건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 관광호텔로 이용된 건물이며 현재 장기간 공실 상태입니다. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하 2층·지상 8층입니다.
- 입지. 익산시외버스터미널 남동측 인근으로, 주변은 숙박시설·유흥주점·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 급배수·위생·공조·냉난방·승강기·화재경보 및 탐지설비 등이 있으나 장기간 공실로 가동 여부는 불분명합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·방화지구이며, 토지 정보상 지목은 대, 면적은 900.7㎡, 공시지가는 453,700원/㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 도로·규제. 중로3류(폭 12m~15m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 목록 4의 부속건물 ‘철골구조 4층 주차장’은 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 장기간 공실인 관광호텔과 토지를 함께 취득하는 구조이고 설비 가동 여부도 불분명하므로 일반적인 표준 주거형 물건보다 보수적인 환금성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 42.3억 인수 여부를 최우선 확인. 현황조사·배당 계산의 전액 인수 판단과 매각물건명세서의 ‘명시 인수권리 해당사항없음’이 상충합니다. 원본 명세서와 임대차관계 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 2건 확인. ‘그랜드’와 ‘유한회사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정 전에는 승계 위험을 0으로 놓으면 안 됩니다.
- 소유자·임차인 동일 명칭 확인. 등기상 소유자와 42.3억 보증금 임차인의 명칭이 동일하게 나타납니다. 임대차계약의 당사자·점유관계·보증금 발생 근거를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 7건 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당표보다 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 주소 및 매각목록 대조. 사건 표시 주소와 등기부 부동산 표시가 다르고 여러 필지가 함께 나타납니다. 실제 매각대상 토지·건물 목록을 원본 기준으로 특정해야 합니다.
- 소재불명 부속건물 확인. 부속건물 철골구조 4층 주차장이 감정평가상 소재불명입니다. 일괄매각 범위와 현장 현황을 확인해야 합니다.
- 호텔 설비 상태 확인. 장기간 공실로 급배수·공조·냉난방·승강기·화재설비의 실제 가동 여부가 불분명합니다.
- 응찰가 계산은 실질취득 기준. 현재 회차는 13,241,938,760원, 1회 유찰 시 11,439,551,008원, 2회 유찰 시 9,997,640,806원의 실질 부담으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 임차관계와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “90.12억 신건”이 아니라 “인수 포함 132.42억 구조”
이 사건을 최저매각가 9,011,938,760원만 놓고 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 현황조사와 배당 계산대로라면 말소기준보다 앞선 임차보증금 4,230,000,000원이 매수인에게 전액 승계돼 현재 실질취득 부담은 13,241,938,760원입니다. 게다가 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자 2건이 추가로 있고, 세금 압류 7건, 장기간 공실인 관광호텔, 가동 여부가 불분명한 설비, 소재불명 부속 주차장까지 함께 검토해야 합니다.
등기상 말소기준 이후의 후순위 권리는 대체로 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 난도는 등기 후순위 권리보다 임차관계와 물건 현황에서 올라갑니다. 특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 계산상 42.3억 원 전액 인수의 충돌을 해소하지 못한 상태라면 신건 여부나 최저가 자체보다 인수 여부 확정이 선행돼야 할 사건입니다.
