서울동부지방법원 2025타경51254. 서울 강동구 천호동 106-1의 토지 390㎡와 4층 건물이 일괄매각되는 근린시설·토지 물건입니다. 감정평가상 지층·1층·2층은 근린생활시설, 3층·4층은 주택으로 이용 중이며, 3층 일부 73.8㎡는 건축물대장상 ‘근생(미용실)’이나 현황은 ‘주택(301호)’으로 사용됩니다. 권리분석의 기준은 2012.05.17. 국민은행 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순한 단일 점유 상가가 아닙니다. 지하층부터 4층까지 여러 점유자가 확인되고, 일부는 배당요구를 했으며 일부는 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 대부분의 전입·사업자등록은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 김애리는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다. 따라서 명세서의 ‘인수권리 해당사항 없음’과 함께 해당 점유관계의 최신 원본을 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51254 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 106-1 · 서울특별시 강동구 천중로29길 32 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 지층·1층·2층 근린생활시설 · 3층·4층 주택 |
| 토지 | 390.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조영진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,439,073,000원 / 5,439,073,000원 (신건) |
| 청구액 | 242,871,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2012.05.17. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 960,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 말소형
말소기준권리는 2012.05.17. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 960,000,000원으로 등기됐고 2019.07.25. 910,800,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 서울경기양돈축산업협동조합·이영례·권기주·조점진·지경선의 근저당권과 정효진·강정수· 하남농업협동조합·한윤수·문성필 등의 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 대부분 후순위, 1건은 미상
조사된 점유·임차 관련 주체는 10명·주체입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 대부분 말소기준권리인 2012.05.17.보다 늦은 전입·사업자등록으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 김애리는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입·사업자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조규정 | 1층 일부, 지하전체 | 2021.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성란 | 1층 101호 | 2024.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천호동 107의33 일대가로주택정비사업조합 | 1층 1호 | 2022.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신남식 | 1층 일부(치토스치킨) | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유태식 | 302호 | 2015.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 지층 | 2024.05.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류진선 | 401호 | 2019.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준석 | 301호 | 2023.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재상 | 건물 2층 전체 | 2015.05.04 · 확정일자 2015.05.04 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김애리 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 신건 54.39억, 비교 시세는 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 5,439,073,000원으로 신건입니다. 제공된 회차 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 4,351,258,400원, 2회 유찰 시 3,481,006,720원입니다. 동일 용도 실거래 비교값으로 가격 우위를 확인할 수 있는 근거는 없으므로, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 5,439,073,000원 | 0원 | 2,122,445,374원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 4,351,258,400원 | 0원 | 1,045,508,920원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 3,481,006,720원 | 0원 | 183,959,757원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,439,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 56,790,730원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 이영례 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 이영례 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 6. 이영례 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 권기주 근저당 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 8. 정효진 가압류 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 9. 조점진 근저당 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 10. 강정수 가압류 | 126,958,904원 | 126,958,904원 |
| 11. 지경선 근저당 | 352,800,000원 | 352,800,000원 |
| 12. 하남농업협동조합 가압류 | 15,935,527원 | 15,935,527원 |
| 13. 한윤수 가압류 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 14. 문성필 가압류 | 113,342,465원 | 113,342,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,122,445,374원 |
예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션상 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천일초등학교 남동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 지하철 5호선 굽은다리역이 있고 인근 간선도로 변에 노선버스정류장이 있으며, 소로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 이용. 지층·1층·2층은 근린생활시설, 3층·4층은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조와 세멘벽돌조의 4층 구조입니다.
- 토지. 390.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 5,269,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며 지목 도로 한정으로 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 3층 일부 73.8㎡는 건축물대장상 근생(미용실), 현황은 주택(301호)으로 사용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김애리 확인. 전입신고일·보증금·점유개시 시점을 확인해 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지 최우선으로 재확인해야 합니다.
- 점유자별 명도. 지하·1층·2층·3층·4층에 여러 점유관계가 확인되므로 각 공간의 실제 사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2026.07.23. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 혼합용도 검토. 근린생활시설과 주택이 한 건물에 섞여 있고 3층 일부는 공부상 용도와 현황 사용이 다르므로 임대·사용·대출 측면을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가가 5,439,073,000원이지만 동일 성격 물건의 실거래 비교 없이 ‘저가’로 판단하지 말고 토지·건물·임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·공매 진행자료의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 물건의 권리 구조는 2012.05.17. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 전형적인 말소형에 가깝고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 지하부터 4층까지 여러 점유관계가 있고, 특히 김애리는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 국세·지방세 압류와 공매공고도 동시에 확인됩니다.
가격 측면에서도 현재 5,439,073,000원은 신건 감정가 그대로이며, 비교 가능한 실거래 근거 없이 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 큰 틀은 말소형이지만 실무 확인 난도가 높은 혼합용도 물건으로 보는 것이 적절합니다. 입찰 판단의 핵심은 김애리의 실제 임대차관계, 다수 점유자의 현황, 세금 우선순위, 공매 진행상태와 54.39억 가격의 외부 적정성입니다.
