전주지방법원 2025타경20753. 군산시 중앙로2가 115-1, 도로명주소 중앙로 113-3의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 토지는 118.0㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 전근배이며 2009.04.29 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 삼성화재해상보험주식회사가 청구금액 2,879,697원으로 신청한 강제경매입니다.
겉으로 보면 채권 규모가 감정가에 비해 작고, 임차인도 없으며, 예상배당에서는 신청채권자가 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 권리분석의 우선순위는 배당금액이 아닙니다. 등기에는 1995.10.10 이일범 명의의 소유권이전청구권 가등기가 있고, 이 권리가 데이터상 말소기준 이전 → 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 이 한 건 때문에 낙찰 전 원본 확인의 중요도가 매우 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 115-1 · 전북특별자치도 군산시 중앙로 113-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조기와지붕 단층 · 외벽 벽돌쌓기 등 · 내벽 벽지도배 등 · 목재 및 새시창호 |
| 토지 | 대 · 118.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 전근배 · 2009.04.29 강제경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 72,763,500원 / 72,763,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 2,879,697원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 1995년 가등기가 가장 먼저 보인다
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 갑구 1번(전 19) 가등기입니다. 1995.10.10 접수된 소유권이전청구권 가등기로, 권리자는 이일범입니다. 데이터상 이 권리는 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 별도 경고에는 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 기재되어 있어, 가등기의 성격과 현재 효력을 원본에서 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
말소기준권리로 계산된 것은 2023.04.06 군산시 압류입니다. 다만 바로 뒤인 2023.04.10에 같은 압류의 해제에 따른 말소등기가 기록되어 있습니다. 이후 2025.04.10 삼성화재해상보험주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이런 이력 때문에 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”는 한 문장만으로 끝내기보다, 1995년 가등기와 2023년 압류·말소의 관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 신건 72,763,500원
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 72,763,500원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 58,210,800원, 2회 유찰 시 46,568,640원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100% | 72,763,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80% | 58,210,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64% | 46,568,640원 | 0원 |
어느 회차에서도 배당 시나리오상 금전 인수는 0원입니다. 하지만 이 숫자는 1995년 가등기의 권리효과를 금액으로 환산한 값이 아닙니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 가등기 확인 전에는 가격이 낮아졌다는 이유만으로 투자매력이 커졌다고 판단할 수 없습니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가나 유찰가격만으로 “싸다”고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,763,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,709,743원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사 | 2,879,697원 | 2,879,697원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,174,060원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구금액 2,879,697원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 68,174,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다. 배당표의 금전 인수액은 0원이지만, 1995년 가등기 권리위험은 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙영광중학교 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설과 단독주택이 주를 이루는 지대입니다. 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며, 기본 위생설비·전기설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 118.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 261,100원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1995년 가등기 원본 확인. 갑구 1번(전 19) 소유권이전청구권 가등기의 현재 효력과 종류를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 담보가등기 여부 확인. 별도 경고에 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 명시되어 있으므로 가등기의 법적 성격을 확정하기 전에는 인수위험을 제거됐다고 볼 수 없습니다.
- 2023년 압류 흐름 대조. 말소기준권리로 2023.04.06 군산시 압류가 계산되어 있으나 2023.04.10 해제·말소 기록이 이어집니다. 매각물건명세서와 최신 등기 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 금전 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당 시나리오의 매수인 금전 인수는 0원이지만, 가등기는 금액으로 표시되지 않는 권리위험입니다.
- 유찰가격만 보고 판단 금지. 현재 72,763,500원, 1회 유찰 58,210,800원, 2회 유찰 46,568,640원으로 내려가도 가등기 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 주택으로 이용 중인 물건이므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수금 0원 ≠ 권리위험 0”
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 72,763,500원, 신청채권은 2,879,697원, 임차인은 없고 배당 시나리오상 금전 인수도 0원입니다. 그러나 등기의 가장 앞쪽에는 1995.10.10 소유권이전청구권 가등기가 있습니다. 데이터상 이 권리는 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 분류돼 있으며, 동시에 그 종류를 확인해야 한다는 경고가 붙어 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 가격보다 먼저 가등기 확인입니다. 가등기 문제가 명확히 정리되기 전에는 신건 72,763,500원이든 유찰 후 가격이든 “싸다”는 평가를 붙일 수 없습니다. 배당은 단순하지만, 소유권 관련 선순위 권리는 중대한 확인사항. 이 사건은 원본 서류에서 가등기의 성격과 효력을 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능한 유형입니다.
