인천지방법원 2024타경5672. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 143호로, 공부상 근린시설·소매점이며 감정평가 당시 “리치빈스커피(힐링카페)”로 이용 중인 물건입니다. 소유자 조정일은 2023년 10월 16일 매매를 원인으로 거래가액 784,400,000원에 취득했고, 같은 달 31일 서서울농업협동조합이 채권최고액 492,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 41,334,000원으로 감정가 717,000,000원의 약 5.76%입니다. 숫자만 보면 매우 낮지만, 이미 8회 유찰된 근린상가라는 점을 함께 봐야 합니다. 별도 실거래 비교자료가 없으므로 “감정가보다 94% 이상 싸다”는 사실과 “현재 시장가보다 싸다”는 판단은 동일하지 않습니다. 이 물건은 권리보다 현장 영업성·공실 가능성·실제 임대차와 상권 가격 검증이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5672 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층143호 (운양동, 더리버뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 리치빈스커피(힐링카페)로 이용 중 |
| 소유자 | 조정일 · 2023.10.16 매매 · 거래가액 784,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 41,334,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 431,267,768원 |
| 말소기준 | 2023.10.31 을구 1번 서서울농업협동조합 근저당 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.31 서서울농업협동조합 근저당권입니다. 2024.10.16 임의경매개시결정과 이후 김포시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.11.15 압류는 2025.02.26 해제로 이미 말소됐고, 2025.04.14 다시 설정된 김포시 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 5.76%지만 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
감정가 717,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,334,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 5.76%입니다. 다음 시나리오에서는 9회 유찰 시 28,933,800원, 10회 유찰 시 20,253,660원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 5.76% | 41,334,000원 | 451,810,012원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 28,933,800원 | 463,987,008원 |
| 10회 유찰 시 | 2.82% | 20,253,660원 | 472,510,906원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 시세 자료가 따로 없어 감정가·종전 거래가만으로 현재 상가 가치를 확정할 수는 없습니다. 8회 유찰이라는 시장 반응 자체가 환금성과 가격 검증을 더 엄격히 해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,144,012원 |
| 1. 근저당 · 서서울농업협동조합 | 492,000,000원 | 40,189,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,334,000원 가정 시 집행비용 1,144,012원을 제외한 40,189,988원이 서서울농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 451,810,012원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 운양역 북동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 소매점이며 감정 당시 “리치빈스커피(힐링카페)”로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물이며 위생·급배수·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 부지 북측과 동측으로 중로에 접하며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 임대차 확인. 임대관계 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자, 사업자등록, 보증금·차임을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 감정가 대비 5.76%라는 숫자보다 인근 1층 상가의 실제 매매가·임대료·공실률을 우선 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 상권·점포 위치·수익성·점유 문제 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당. 현재 회차 기준 서서울농업협동조합 채권최고액 중 451,810,012원이 미배당으로 남지만, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 압류·말소 확인. 2024.11.15 김포시 압류는 2025.02.26 해제로 말소됐고, 2025.04.14 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 예정입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 8회 유찰의 이유를 먼저 찾아야 한다
이 물건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2023년 서서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 717,000,000원짜리 근린시설이 8회 유찰돼 41,334,000원까지 내려왔다는 것은 단순히 “싸졌다”는 의미뿐 아니라 시장이 반복해서 응찰을 주저했다는 사실도 함께 보여줍니다. 별도 실거래 시세가 없고 임대관계도 미상인 만큼, 권리는 통과하되 가격·점유·상권은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
