서울동부지방법원 2025타경51584. 강일포디움 제2층 제228호로, 등기상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자는 주식회사아프로투자로 2021.05.24 매매를 원인으로 2021.06.14 소유권을 취득했고 거래가액은 112,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 압류나 가압류 그 자체가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 이헌재의 125,000,000원 보증금입니다.
등기상 과거 하나은행 근저당권 63,600,000원은 2018.04.02 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024.08.01 국의 압류입니다. 이후 2024.12.16 강동구 압류, 2025.02.26 우리은행 가압류 82,357,273원, 2025.05.14 주택임차권등기, 2025.06.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기가 소멸한다고 임차보증금 미배당 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51584 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 강일동 677 강일포디움 2층228호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건 내 제2층 제228호 |
| 임차권 범위 | 건물 2층 228호 23.0905㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사아프로투자 · 2021.05.24 매매 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
핵심 순서는 명확합니다. 이헌재는 2022.01.14 임대차계약·주민등록·점유개시와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.08.01 압류보다 먼저입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2025.05.14 주택임차권등기가 경료됐고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 최저가보다 보증금이 더 중요하다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이헌재 | 건물 2층 228호 23.0905㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.14 | 2022.01.14 | 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 여부 미상 |
두 번째 점유 관련 기재는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 배제할 근거도 부족하므로, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인하기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 109,000,000원 | 106,674,000원 | 18,326,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 39,769,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 56,895,680원 |
표에서 보듯 최저매각가는 109,000,000원에서 87,200,000원, 69,760,000원으로 내려가지만 인수예상액은 18,326,000원에서 39,769,600원, 56,895,680원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 유찰 자체가 실질취득가격을 같은 폭으로 낮춰 주는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 이상, 실질취득은 보증금 수준에 묶이는 성격이 강합니다.
동일 유형의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아 실질취득 약 125,000,000원이 시세보다 저렴한지 여부는 단정하지 않습니다. 감정가 109,000,000원만 근거로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 이 물건은 시세 확인 전까지 “싸다”는 결론을 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 이헌재 보증금 (우선변제) | 125,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 82,357,273원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이헌재 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 2,326,000원을 제외한 106,674,000원이 이헌재 보증금에 배당되고, 부족분 18,326,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강일초등학교 서측 인근에 위치하며 학교, 아파트단지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강일역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정 당시 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제228호이며, 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지·지역난방시설이 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용중입니다.
- 도로. 남측 및 북측 약 10M 포장도로, 동측 약 12M 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 109,000,000원만 보지 말고 대항력 보증금 125,000,000원과 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 이헌재 임대차 원본 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하게 기재돼 있으므로 임대차계약서, 확정일자, 보증금 지급내역과 경매신청 원인채권을 대조해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 기사항전으로 기재된 주거 점유 정보는 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 유무를 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 유찰가격만 보지 않기. 1회 유찰 시 인수 39,769,600원, 2회 유찰 시 인수 56,895,680원으로 커지는 구조를 함께 봐야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 당시 오피스텔 이용 상태이므로 실제 사용·인허가·금융 취급 조건을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목과 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 승부처는 109,000,000원의 신건 최저가가 아닙니다. 이헌재는 2022.01.14 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 125,000,000원입니다. 현재 회차만 해도 18,326,000원이 미배당되어 매수인이 인수하며, 유찰되면 매각가는 내려가지만 인수예상액은 39,769,600원, 56,895,680원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮아질수록 곧바로 가격 메리트가 커지는 일반적인 경매와 다릅니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이므로 가격 판단은 실질취득 약 125,000,000원 수준을 기준으로 해야 합니다. 여기에 전입일·보증금이 미상인 별도 점유 기재와 임차권자·경매채권자 동일인 문제까지 남아 있습니다. 동일 유형 최근 실거래 비교값도 확인되지 않은 만큼, 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 최저가는 신건이지만 권리위험은 신건 수준이 아닙니다.
