서울동부지방법원 2025타경51601. 강동구 천호동 우노펠리스5차 2층 203호, 전용 40.22㎡ 다세대입니다. 소유자 김은규는 2020년 6월 매매로 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 많다는 사실 자체보다, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권에 있습니다. 송민호는 전입·점유를 2020.05.20. 시작했고 보증금은 315,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.08.30.이므로, 송민호의 임차관계가 훨씬 앞섭니다.
현재 매각가 400,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 6,400,000원을 먼저 떼고 송민호에게 보증금 315,000,000원을 전액 배당한 뒤 주택도시보증공사에 78,600,000원을 배당하는 구조여서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 특히 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있다면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있어, ‘현재 계산상 0원’을 확정 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 291-12 우노펠리스5차 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.22㎡ · 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김은규 (2020.06.29. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 민간임대주택 | 2020.05.11. 민간임대주택 등록 · 2022.10.21. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
을구 1번 우리은행 근저당권 2,340,000,000원은 2020.05.21. 일부포기로 이미 말소되어 현 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 제시된 말소기준은 2023.08.30. 국의 압류입니다. 이후 서울특별시·부천시·강동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 송민호 | 315,000,000원 | 2020.05.20 | 2020.04.28 / 2022.04.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 배당 미달 잔액 인수 |
| 임차권 경정 | 송민호 임차권 경정 | 315,000,000원 | 2020.05.20 | 2020.04.28 / 2022.04.28 | 동일 임차권 | 동일 임차권 | 별도 임차인 아님 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 | 2020.05.20 | 2020.04.28 | 승계 신고 | 승계 신고 | 송민호 보증금 대위·승계 |
실제 임차인은 송민호 1명입니다. 2024.04.02.의 을구 3-2는 기존 송민호 임차권의 경정등기이고, 시보증은 송민호 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 315,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 80,000,000원 높다
우노펠리스5차의 최근 12개월 확인 거래는 2026.05. 320,000,000원 1건입니다. 다만 해당 거래의 전용면적은 29.9㎡로 본건 40.22㎡와 면적이 일치하지 않아, 동일 면적의 직접 비교 사례로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 제공된 단지 최근 거래 기준으로 현재 최저가 400,000,000원은 125.0%, 금액으로는 80,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.9㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
현재 회차의 실질취득액은 배당가정상 인수 0원이므로 400,000,000원입니다. 따라서 최근 거래 320,000,000원을 기준으로 보면 신건은 가격 할인 구간이 아니라 최근 거래 이상입니다. 거래 면적 차이가 있어 정밀한 평당 비교는 제한되지만, 최소한 현재 자료만으로 ‘신건이 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 임차인 송민호 보증금 | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 78,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 송민호 보증금 315,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 315,000,000원 중 예상배당은 78,600,000원, 미배당은 236,400,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 400,000,000원 | 0원 | 400,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 320,000,000원 | 280,000원 | 320,280,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 256,000,000원 | 63,384,000원 | 319,384,000원 |
특히 2회 유찰 시 표면상 최저가는 256,000,000원까지 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 인수액 63,384,000원이 붙어 실질취득은 319,384,000원입니다. 따라서 “2.56억까지 떨어졌으니 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 유찰이 진행될수록 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동초등교 북동측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 암사역까지 도보 약 8~9분으로 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 203호이며, 상·하수도·위생·승강기·개별도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며 공시지가는 4,354,000원/㎡입니다.
- 규모. 우노펠리스5차는 18세대, 사용승인일은 2020.02.10.입니다. 확인된 최근 거래는 1건이며 본건과 면적이 일치하지 않습니다.
- 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 송민호 보증금 315,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 배당순위와 조세채권을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당과 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 대위·승계 중복 금지. 시보증은 송민호 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 낙찰가가 아니라 실질취득. 2회 유찰 시 256,000,000원만 볼 것이 아니라 인수 63,384,000원을 더한 319,384,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 320,000,000원은 전용 29.9㎡로 본건 40.22㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 가격 상단 경계. 현재 최저가 400,000,000원은 제공된 최근 거래 대비 125.0%이므로 신건을 ‘할인 매물’로 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·조세채권·배당요구 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4억 신건은 가격도, 권리도 보수적으로”
이 물건의 핵심은 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인 송민호입니다. 현재 400,000,000원 배당가정에서는 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원이지만, 배당이 조금이라도 부족해지면 그 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 국세·지방세 압류 4건도 있어 실제 배당 전에는 0원 인수를 확정적으로 받아들이기 어렵습니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 최저가 400,000,000원은 확인된 최근 거래 320,000,000원의 125.0%입니다. 최근 거래가 본건보다 작은 29.9㎡라는 한계는 있지만, 현재 자료로는 신건 가격을 싸다고 볼 근거가 없습니다. 2회 유찰로 표면 최저가가 256,000,000원까지 내려가더라도 인수액을 합한 실질취득은 319,384,000원입니다. 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘배당 후 인수액을 포함한 실질취득액’을 보는 것이 핵심입니다.
